樓市新政后首場土拍落槌，兩宗熱門地塊溢價超兩成

細則穩預期 投資上海價值凸顯

■上海地方細則有助於市場主體更加准確地判斷項目開發周期和資金安排。這場土拍釋放出的一個重要信號是，在市場規則發生變化的情況下，房企投資上海熱度不減，並更加精細地篩選適合的項目

9月28日，上海發布《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），細化落實國家關於完善商品住房銷售制度的有關要求。昨天，今年第十批次商品住宅用地出讓隨即舉行。

《實施意見》的落地效應從第十批次土拍結果可見一斑。此次四宗涉宅地塊全部順利成交，總成交金額近160億元，較起始總價增加約17.76億元。其中，閔行古美、楊浦五角場兩宗地塊競爭激烈，分別經過177輪、109輪競價，溢價率分別達到24.44%和21.46%﹔虹口北外灘、寶山吳淞兩宗地塊則以底價成交。

一個值得關注的信號是：在規則清晰明朗的前提下，上海房地產市場預期呈現出較強穩定性。市場預期和風險預判“此長彼消”，對房企具備較強吸引力，投資上海的價值更加凸顯。

稀缺地塊“好房子”搶手

此次土拍中，楊浦、閔行兩宗地塊競爭尤為激烈。一個共同點是：地塊本身的稀缺性，加上成熟的產業、配套和居住需求、合適體量，構成了清晰的市場預期。這也是8月28日國家相關政策體現的“好房子”建設導向。

楊浦五角場地塊位於江灣—五角場城市副中心核心區，周邊集聚騰訊、微軟、字節跳動、嗶哩嗶哩、疊紙等企業，科創產業和人才高度集聚。這一典型的“小而美”地塊佔地約1.86公頃，開發所需資金相對可控，也為房企集中精力打磨產品提供了空間。

楊浦區規劃資源局資源利用科科長李曉楠介紹，地塊吸引5家房企報名，是本批次四宗地塊中報名房企數量最多的，最終經歷100余輪競價。稀缺的土地供應和成熟的產業、配套，最終都轉化為了競拍熱度。

閔行古美地塊也是如此。古美是上海傳統成熟居住板塊，緊鄰漕河涇開發區，產業和人才基礎扎實。更重要的是，區域內已經多年沒有新增宅地。本次出讓採用住宅用地與文體用地組合的方式，共約5.47公頃，有利於開發商一體化打造品質社區。

對上海來說，造“好房子”不能隻看房子本身，還要看它建在哪裡、周邊有什麼配套、未來生活是否方便。從兩宗地塊可以看到，房企爭奪的並不只是一塊土地，更是土地背后的產業、人口、配套和穩定居住需求。

新規下房企投資熱度不減

本批次土拍還有一個非常重要的時間節點，即交易日是上海落實國家商品住房銷售制度改革政策地方細則出台的次日。

從本批次報名和競價情況來看，10家企業或聯合體參與，性質多元，央企、地方國企、民企都有。其中，楊浦、閔行兩宗地塊出現百輪以上競價，招商聯合體更是在一天之內連續拿下楊浦五角場和閔行古美兩宗地塊。象嶼集團曾在第九批次土拍中，聯合建發以70.5億元拿下靜安大寧地塊，本輪土拍中又拿下寶山吳淞地塊，同時還參與閔行古美地塊競拍，一路競價至最后。拿下北外灘地塊的廈門國貿，近年來在多個領域持續深耕虹口區，足可見其重倉上海的決心。

業內人士認為，新政致力於加快構建房地產發展新模式，對房企而言，最大變化是項目開發過程中，開發節奏、銷售方案、資金安排都要調整模式重新測算。上海地方細則及時明確了不同類型項目的銷售方式、申請條件、資金監管等安排，同時也明確了加大融資支持力度、優化土地供應管理、持續優化營商環境等配套舉措，有助於市場主體更加准確地判斷項目開發周期和資金安排，穩定市場預期，切實維護購房者合法權益。

規則越清晰，企業就越能夠進行相對准確的投資決策。因此，這場土拍釋放出的一個重要信號是，在市場規則發生變化的情況下，房企投資上海熱度不減，並更加精細地篩選適合的項目。

“小而美”更匹配開發節奏

上海商品住房銷售制度細則落地之后，不少人關心后續市場變化。

中指研究院上海數據總經理張文靜認為，隨著規則進一步明確，開發測算的確定性和可預期性提升，核心區位、配套成熟、去化預期明確的地塊預計會獲得更多關注。房企對優質地塊的參拍積極性依然較高。

對於房企而言，未來拿地需要計算的賬顯然更多了。未來，在預售門檻提高、項目資金全過程監管、現房銷售逐步推進的情況下，企業需要更加關注項目資金佔用周期。

上海中原地產盧文曦認為，從土地供應端來看，“小而美”或將成為土地供應優化的一個方向。上海住宅市場單價較高的情況客觀存在，在現房銷售和資金監管要求提高之后，“小而美”地塊更匹配市場主體的開發節奏。

新政在土地供應端進一步強調了市場導向，明確指出“統籌考慮出讓地塊的區位、規模、結構、節奏和規劃指標要求，著力推動區位、產品符合市場需求、規模適度、周期適中的優質地塊供應”，說明土地供應也將更加注重與市場需求的匹配。

后續，隨著新公告地塊陸續進入市場，真正意義上的新政條件下的商品住宅用地市場也將逐步展開。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）