上海發布商品住房銷售改革細則，預售資金全額全過程監管

現房定金最高3%，引導理性置業

8月28日，國家多部門密集出台商品住房銷售制度的相關文件。昨天，上海地方細則正式出台並執行。

上海市住建委、市房屋管理局、市規劃資源局、上海金融監管局四部門聯合發布《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），響應落實國家政策，結合市場實際情況，完善商品住房預售制度，推動現房銷售制度落地，加快構建房地產發展新模式。

《實施意見》從六方面細化商品住房銷售管理，如預售資金監管、推行現房定金制度，兼顧維護購房者權益和房企正常經營。

全面加強商品住房預售管理

《實施意見》最大亮點是全面加強商品住房預售管理，提高銷售門檻，加強資金監管。

實施預售方面分為兩類。一是，新取得土地項目。2026年8月28日后新出讓宅地的商品住房項目，申請預售的，單體建筑應完成主體結構封頂。項目預售資金實行全額、全過程監管﹔項目綜合竣工驗收后，方可解除資金監管。具體預售資金監管辦法另行制定。

二是，在途項目，具體再細分為三類。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建設工程規劃許可証但未辦理預售許可証的商品住房項目，申請預售的，預售條件、預售資金監管等按原有政策規定執行。

2026年8月28日（含）前，已拿地但未取得建設工程規劃許可証的商品住房項目，原則上按新取得土地項目執行預售管理政策﹔為保持市場供需平穩，各區政府確保能夠按時建成交付的，在加強預售資金監管的情況下，報市房屋管理部門備案后，2027年底前仍可按原有預售條件申請預售，但資金監管按有關要求執行。

2026年8月28日（含）前，已發布出讓公告但在8月28日后拿地的商品住房項目，2027年底前預售條件可按原有政策規定執行。

“很多購房者購置期房，最大顧慮就是房企延期交付、無法交付。新政的核心出發點是維護老百姓的購房合法權益，針對性解決期房痛點，進一步保障購房資金安全，緩解人們買房的最大顧慮。”上海市房地產科學研究院房地產經濟研究所所長江莉表示。

新出讓宅地優先現房銷售

現房銷售是本次細則中備受關注的內容。

上海明確，實施現房銷售方面，2026年8月28日起，新公告出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售﹔實行現房銷售的項目，在土地出讓公告中向社會公開現房銷售相關信息。房地產開發企業在取得房屋首次登記后，編制現房銷售方案，向項目所在區房屋管理部門申請現房銷售備案后，按現房銷售方案組織銷售，所銷售房屋及建設用地使用權應無抵押、查封等情形。

實行現房銷售的商品住房項目，房地產開發企業可在取得建筑工程施工許可証后，與購房人簽訂購房定金合同，定金一般不超過購房總價款的3%。購房定金合同應約定定金金額、商品住房售價、交付時間及不能按期履約的責任等，保護雙方合法權益。房地產開發企業違約不能按期交房的，購房人有權按照合同約定提出解除定金合同，房地產開發企業依法返還定金，承擔違約責任。

資金方面，2026年8月28日起新簽訂借款合同的項目實行主辦銀行制。貸款銀行單獨提供開發貸的，貸款銀行為主辦銀行﹔貸款銀行組建銀團提供貸款的，銀團貸款牽頭銀行為主辦銀行。房地產開發企業在主辦銀行開立資金賬戶，項目存續期間，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。市、區房地產交易中心作為住房資金監管機構。項目所在區房地產交易中心在主辦銀行開立資金監管賬戶，用於存放監管賬目的預售資金和現房定金。

促進市場平穩健康發展的信號得到進一步體現。上海中原地產資深分析師盧文曦說，購置現房設置不超過3%的定金門檻目的是引導購房者理性置業，維護買賣雙方的合法權益。通過定金比例的規范化設定，也讓有意向的購房人能提前鎖定心儀住房，同時對開發商形成合理保障，實現供需兩端的良性平衡。

土地價款可分期免息繳納

《實施意見》明確一系列配套支持政策，為房企平穩經營、穩步轉型提供支撐。

加大開發貸款支持力度。對實行現房銷售和預售的項目，按照市場化原則滿足項目合理融資需求，實現開發貸款發放與項目建設周期相匹配。

促進金融與房地產良性循環。支持符合條件的房地產開發企業通過債券、股票、資產支持証券和不動產投資信托基金等方式開展基於項目的融資，一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業的合理融資需求。

優化土地供應管理。2026年8月28日后發布出讓公告的商品住宅用地，出讓價款可按國家規定分期繳納。首付款在出讓合同簽訂之日起30個自然日內繳納，繳納比例不低於總價款的50%，余款可延長至出讓合同簽訂后一年內繳清﹔適應市場和項目需要，按規定程序決策后，可再延長一年﹔分期付款的，不計利息。出讓價款具體交繳方式，經當地土地出讓協調決策機構集體決策后，在土地出讓公告中予以明確。

新政對后市有何影響？“從開發企業的角度來看，此次新政是對上海現有房地產政策體系的延續、完善和優化。整體上具有較強的連續性和穩定性，有助於企業准確預期、平穩經營、有序開發，進一步穩定市場預期。”江莉表示。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）