新政效應持續釋放，“賣一買一”交易鏈條加速打通

申城樓市迎來“金九”旺季

8月末上海“滬八條”新政落地，發酵數日后，傳統樓市旺季“金九”開啟。截至9月22日，綜合網上房地產等監測數據，上海新房迎來集中取証開盤，市場活力充分釋放。同時，二手房成交底盤穩固，成交規模持續走高，置換“賣一買一”交易鏈條加速打通。

新房市場供應集中釋放

搶抓“金九”營銷窗口期，9月上旬，上海新建商品住宅迎來取証、認購、開盤集中高峰。浦東、青浦、嘉定、寶山、鬆江為主要供應區域，既有內中環改善大盤，也有外環外剛改項目集中入市，產品覆蓋剛需、首改、高端改善全系。

改善樓盤置業熱情高漲。青浦綠城悅海棠二批次於9月上旬完成認購，281套房源收獲有效認籌1364組，認購率約485%，觸發積分搖號，成為今年上海新房又一“千人搖”項目。浦東開雲·艾尚裡四期啟動認購，同樣觸發積分。項目本次推出102套房源，包含4套聯排別墅以及98套建面約94至143平方米洋房，主要面向三至四房改善客群。

網上房地產統計顯示，9月22日，上海新建商品住宅網簽384套。截至9月22日，9月新房累計網簽8496套，同比上漲26%。

中指研究院監測表明，9月上海外環外房源成交佔比維持高位，剛改房源是拉動新房成交的核心力量。市中心高端豪宅成交保持平穩，市場運行有序。

綜合來看，當前新房市場處於溫和修復階段，供應端已充分釋放，購房者選盤趨於理性，優質項目更受青睞，市場穩步向好發展。

二手房市場成交韌性凸顯

新房市場穩步修復的同時，二手房市場復蘇信號更為明確。9月19日，上海二手房單日網簽達到1495套，創下2026年下半年單日網簽新高。9月22日，二手房網簽769套，至此，9月累計已達17283套，同比大漲21%。

中介前端指標同步回暖。上海鏈家數據顯示，9月1日至19日，全市二手房帶看量較8月同期環比上漲13.4%，客戶咨詢量提升5.4%。其中，靜安等核心區域交易中心簽約量較8月同期增幅接近47%，簽約轉化率由8月的54%上升至62%，買賣雙方成交意願同步走強。客群結構方面，置換家庭佔全部簽約客戶六成以上，“賣一買一”成為市場主流交易模式﹔90至120平方米三房改善戶型成交佔比抬升至38%，相較二季度提升6個百分點，改善置換需求持續釋放。

房源端市場預期也發生溫和變化。中原地產監測顯示，前期積壓挂牌房源持續消化，全市二手房挂牌總量自9月上旬小幅回落。議價空間有所收窄，市場運行保持平穩。

易居房地產研究院副院長嚴躍進提示，部分周末單日成交沖高存在集中網簽因素，屬於短期波動。整體行情由真實置換需求支撐，市場基本維持理性博弈狀態。

總的來看，2026年上海“金九”前半段，是政策效應持續兌現、置換鏈條逐步激活的窗口期。二手房依靠存量流通托舉市場活躍度，新房依托品質項目帶動市場整體向好。

業內普遍判斷，四季度仍有多宗地塊對應的房源即將入市，后續市場走向取決於置換需求持續性、配套政策落地節奏以及新房新增供應節奏。

（來源：文匯報 記者 史博臻）