物業治理成效如何從“短期見效”走向“長期管用”？老舊小區維修資金“籌不動”怎麼破？綜合整新后的公共空間“沒人管”怎麼辦？9月22日下午，“黨建引領物業治理創新工作的探索”基層治理交流活動在東明路街道黨群服務中心舉行，來自黃浦、楊浦、寶山等區的基層治理實踐者，與東明路街道居民區書記、業委會主任、物業經理代表齊聚一堂，共同探尋黨建引領物業治理創新的路徑與方法。

東明路街道舉行基層治理研討活動。 錢尤祎 攝

從點上破題到精益服務，一線講述治理故事

東明路街道城市建設管理事務中心主任虞曉莉率先分享。東明路街道堅持以重點小區為突破口，通過點上破局帶動整體提升。比如，翠竹苑架空層被長期侵佔、物業費十年未漲，在黨工委領導下，採取“道理講在前、關心擺在前、法規宣傳在前、矛盾化解在前”工作法完成整治，物業費從0.55元/平方米調至0.9元/平方米，市場化選聘優質物業。街道還建立“收集、研判、辦理、反饋”閉環機制，努力推動從解決“一件事”到解決“一類事”。為39個居民區配備51名業委會秘書，儲備業委會后備人選702名，開展物業治理專題培訓21次，為社區治理蓄足“源頭活水”。

品新苑居民區黨總支書記、居委會主任林燕則帶來“精益·暖心”工作法。品新苑搭建“1+3+N”協同治理架構，推行物業項目經理到居委會兼任主任助理，居委會副主任到物業兼任質量監督員，落實聯合辦公。每周召開黨建引領物業治理聯席會，重大事項隨時召開五方協商會，居民掃碼即可實時評價物業服務。品珍苑、品新苑兩個小區2021至2025年累計完成房屋滲漏水維修168戶，最快修復用時3天。“精治賦能暖心到家，紅帆領航精益治理”，正是黨建引領下小區治理的生動實踐。

從透明物業到業主自治，跨區分享治理經驗

“2000年建成的早期商品房小區，外牆裝飾條老化開裂，高空墜物隱患突出。”黃浦區半淞園路街道辦事處副主任項旻分享了華浩苑小區外牆維修續籌案例。半淞園路街道以“政府引導推動、業主主導推進、專業技術支撐”為核心路徑，首次嘗試以代建單位作為報建主體，在全市率先開展提取住房公積金用於房屋修繕試點，引入第三方專業機構實行資金專戶托管，最終項目工程造價從1400余萬元壓減至935萬元。業委會先后六次聽取居民意見，開展百余場溝通答疑與入戶動員，最終實現續籌方案高票通過。

楊浦區長白新村街道社區黨群辦主任陳麗君講述了韻都城小區從“信任崩塌”到“共治重生”的故事。這個建於2003年的小區，因物業費長期偏低導致物業公司“拋盤”撤離，業委會陷入“短命怪圈”，3000萬維修資金在賬戶“沉睡”。街道黨工委調研后發現，最根本的“元問題”就是信息不透明。於是，“透明物業”理念應運而生——把物業治理所涉及的全部主體、事務、資金、制度、規約，最大限度晒在陽光下。業委會選舉中，13名候選人開展10余場公開評議，最終9名委員高票當選﹔新物業推行“半年試用、先試后付”，物業費從1.4元/平方米調整至2.15元/平方米﹔試行“透明社區”OA小程序和業委會公眾號平台，常態化公示財務收支、工程進度與決策結果。韻都城物業類12345工單量大幅下降，滿意率從不足50%躍升至95%以上，物業費收繳率從不足80%提升至96.5%。

寶山區廟行鎮共康六村第二居民區黨總支書記奚菁帶來了《從“無人管事”到“人人參與”——共康六村的治理破局》。這個建成三十年的老舊小區，兩年前還處於業委會缺位狀態，維修基金分散沉睡，物業費收繳率僅60%。居民區黨組織主動對接區、鎮房管部門，聯合成立業委會，2023年10月第一屆業主委員會正式成立，7名成員中有5名是黨員。業委會成立后，逐戶梳理房屋產權情況，最終排摸出1800多萬元“沉睡”資金。物業費調整中，黨總支與物業約定第一年維持原標准但硬性提升服務水平，一年后居民真切看到服務升級，第二年才穩妥調價至0.88元/平方米，調價方案獲得超八成支持，物業費收繳率從60%漲至80%。共康六村還打造“康鄰議事廳”協商平台，實現了從“替民做主”到“由民做主”的轉變。

上海長寧紅樁社區治理服務促進中心主任、眾蟻社區創始人韓冰分享交流。錢尤祎 攝

上海長寧紅樁社區治理服務促進中心主任、眾蟻社區創始人韓冰，以長期觀察者視角認為，當前物業治理正經歷自上而下與自下而上的雙重變革。宏觀層面，黨建引領物業治理已成為全國性焦點，業委會角色成為被正視的治理主體﹔民間層面，上海業主自治呈現“集體覺醒”與理性化趨勢，業主們不再單純糾結於物業費高低或盲目更換物業品牌，而是開始關注資金使用效率、預算總賬透明等實質性問題。“這種從情緒化維權向理性思考的轉變，促使政府監管思路與民間自治實踐朝著更加規范、透明的方向共同演進。”

從現場問計到理論指引，專家賦能基層治理

交流研討現場。錢尤祎 攝

在交流研討環節，三位基層工作者接連拋出問題。如何讓治理成效不因人員變動而中斷？陳麗君回應，關鍵在於制度固化與數字賦能，通過修改“一規兩約”將機制制度化，依托OA小程序和公眾號定期公示，並推行“透明物業指數”，以客觀數據評價治理進程，橫向對比找差距、縱向跟蹤看提升。

居民意願低、資源有限，維修資金怎麼籌？項旻分享了華浩苑的“巧辦法”，比如，成立了啃硬骨頭青年突擊隊，發揮業委會中年輕在職成員的帶頭作用﹔採取“先易后難”策略，優先修繕受損嚴重樓棟，設定80%籌資即開工的啟動閾值。她說：“不要指望100%同意才動工，先干起來，干出效果，剩下的自然會跟上。”

交流研討現場。錢尤祎 攝

綜合整新后如何避免“重建設輕管理”？奚菁回應：確立每月15日為聯合接待日，由黨組織書記、物業經理、業委會現場辦公，確保“事情不過夜”﹔依托“康鄰議事廳”，讓居民全程參與公共空間的設計與維護決策。她舉例，小區空地改造時，年輕家長想建休閑花園，老年居民想保留健身步道，經議事協商最終兼顧雙方需求。“花是大家一起選的，種是大家一起種的，誰還舍得破壞？長效自治，說到底就是讓居民覺得‘這是我的事’。”

中國浦東干部學院基層黨建研究中心主任、教授吳濤總結點評。錢尤祎 攝

中國浦東干部學院基層黨建研究中心主任、教授吳濤作總結點評。他指出，黨建引領物業治理的核心在於將組織力轉化為執行力，並系統總結了五個“密碼”：一是組織覆蓋，將支部建在治理鏈條上，讓黨組織在關鍵時刻發揮定盤星作用﹔二是機制協同，推動居委會、業委會、物業“三駕馬車”從物理組合走向化學反應﹔三是規則治理，推動社區從人情社會向契約社會轉型，通過財務公開等制度建立信任﹔四是數字賦能，利用數據說話提升管理精度與透明度﹔五是專業支撐與文化培育，借助專業力量解決資金與法律難題，同時培育“社區是我家”的共同體意識。吳濤強調，最終目標是讓黨建引領不僅停留在紙面，更通過解決急難愁盼贏得民心，將社區打造為基層治理的堅強堡壘。

從“點上破題”到“透明續籌”，從“真問真答”到“理論升華”，這場交流活動既有深度、又有溫度、更有廣度。東明路街道的探索，以及來自黃浦、楊浦、寶山的跨區智慧，共同勾勒出一幅黨建引領物業治理創新的生動畫卷。