樓市新政今起施行，精准施策鞏固市場回穩向好態勢

“滬八條”暢通一二手房置換鏈條

■對外環外特別是外郊環間區域，在住房信貸與購房補貼等方面精准施策，更好支持居民購買外環外住房

■“滬八條”在傳統銷售旺季到來之前出台，有助於穩定市場預期、提振購房信心，為四季度市場表現注入動力

時隔半年，上海再出樓市新政。昨天，上海市住建委、市房管局、市財政局等六部門聯合出台《關於優化本市房地產政策措施的通知》，推出8項舉措，涉及公積金、個人住房貸款、以舊換新、房票安置、二手房收購等方面。新政自今天起施行。

此次新政旨在市場總體企穩基礎上鞏固市場回穩向好態勢。今年以來，上海房地產市場交易持續活躍，樓市已展現出較強韌性。上海為何選擇此時推出新政？

“從實際運行情況看，一二手住房之間的置換鏈條仍存在一定堵點，部分需求尚未充分釋放。”上海市房地產科學研究院院長嚴榮表示。

“滬八條”通過綜合施策更加聚焦降低購房成本、支持居民置換需求，推動一二手住房置換鏈條進一步暢通。對外環外特別是外郊環間區域，在住房信貸與購房補貼等方面精准施策，更好支持居民購買外環外住房，鞏固市場企穩向好態勢。市場普遍認為，在“金九銀十”傳統銷售旺季到來前落地，新政效應有望轉化為市場熱度，提升市場成色。

新房現房首付可提公積金

公積金“活水”加快流向購房端，進一步釋放需求。上海此次推出3項公積金優化措施，數量上居各類政策之首，更好地支持居民住房消費。

擴大支付購房首付款提取范圍。2025年8月“滬六條”明確，居民購買上海新建預售商品房可以提取公積金支付首付款，此次明確，提取范圍從預售房擴大到新建商品住房現房，且本人和配偶的公積金均可提取用以支付。同時繼續支持“既提又貸”，也就是說，在提取公積金支付首付款之后，不影響繳存人的公積金貸款額度。

優化購房提取公積金頻次和限額。對在上海沒有公積金貸款或沒有辦理公積金沖還貸業務的已購房繳存人，政策放寬上海購房提取頻次和金額限制。提取頻次由不動產權証發証之日起“5年內提取一次”調整為“每個自然年提取一次”。提取金額放寬到“不超過購買該住房以自有資金支付的購房款”。

拓寬住房公積金購房支持情形。最近，修訂版《住房公積金管理條例》將公積金的提取支付范圍擴大到支付房租、裝修、物業費，償還購房貸款本息，以及購買、建造、翻建、大修自住住房等情形。在此基礎上，上海結合本地住房需求特點進一步優化，明確支持提取住房公積金支付購買上海本地住房產生的契稅，以及與住房配套的車位、車庫和儲藏室等相關費用。

“這也契合了此次新政的支持改善的導向。”業內專家表示，支持車位、儲藏室等住房功能配套的消費，有助於進一步滿足居民品質化的居住需求，提升居住體驗。

個人住房信貸同樣進行了優化。新政明確，優化二套房貸首付款比例，對購買外環外（包括原實施差異化政策區域）住房的，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例“從不低於20%”調整為“不低於15%”，從而支持居民購買外環外住房。

此次優化之后，上海首套房商貸最低首付比例統一為不低於15%，二套房商貸方面，外環內最低首付比例不低於25%，外環外不低於15%（含寶山、嘉定區全域）。

以舊換新最高享8萬元補貼

新政一大亮點是“以舊換新”可享階段性補貼，具體涉及兩項舉措。

實施“以舊換新”購房貸款補貼。從今天起至明年3月31日，如果居民家庭在外環外購買新建商品住房並完成合同網簽備案，且在網簽備案日前后一年內，出售上海二手住房（不分外環內外）的，可向購入一手住房所在區的房地產交易中心申請補貼。補貼金額按購買一手住房貸款總額的1%計算，單套住房最高補貼5萬元﹔補貼總金額2億元，用完即止，按照最高標准計算，至少有4000人受益。

優化“以舊換新”補貼。2024年5月，上海出台“滬九條”明確“以舊換新”補貼政策，此次進一步優化，從今天起至明年3月31日，居民家庭在上海外環外購買新建商品住房並完成合同網簽備案，且在網簽備案日前后一年內，出售上海外環內二手住房的，可向購入一手住房所在區的房地產交易中心申請補貼3萬元。

記者了解到，兩項補貼可疊加享受，最高補貼金額達8萬元。

“上海二手房市場雖保持較高活躍度，但近期交易節奏有所放緩，買賣雙方仍處於價格博弈階段。此次補貼設置明確期限，並採取‘用完即止’的方式，有助於增強市場預期，推動部分處於觀望狀態的改善需求加快入市。”上海中原地產分析師盧文曦表示。

隨著新房產品力提升，外環外新房正在具備承接住房改善需求的條件。盧文曦指出，隨著2025年9月住宅設計新規實施，上海新房產品力明顯提升。尤其是在外環外區域，開發商持續進行產品升級，通過優化住宅設計、完善功能配套、提升綠化率、降低容積率等方式，改善居住品質，逐漸形成區別於傳統核心城區“地段價值”的產品競爭力。

這也使得改善家庭在置換時有了新的選擇：出售市區“老破小”后，其置換資金與外環外部分新房的總價區間較為匹配。數據顯示，目前外環外新房主力總價集中在500萬元至700萬元區間，與部分改善家庭出售市區舊房后的購買力匹配度較高。

在信貸支持、購房補貼等政策進一步降低置換門檻的背景下，這類改善需求有望加快釋放，並通過“以舊買新”進一步打通一二手住房置換鏈條。

房票安置提供多元選擇

隨著城中村改造提速擴容，新政明確，進一步加大房票實施力度，在征收動遷補償安置中增加房票安置方式。重點聚焦城中村改造和舊城區改建項目等，統籌平衡現有征收動遷補償標准，多種方案滿足居民多元化安置需求。

房票並非新制度。上海市房管局征收處有關負責人介紹，2024年下半年，上海在金山區率先開展房票安置試點，隨后嘉定、青浦、奉賢等區域結合城中村改造陸續探索應用，中心城區部分舊城區改建項目也有試點應用。試點以來，上海累計發放房票1700多張。例如，嘉定馬陸彭趙城中村近68%居民選擇房票安置。

“這一安置方式對改善型住房需求具有較強吸引力。”業內人士表示，此次政策進一步明確，將房票安置從試點探索轉向推廣應用，作為征收動遷補償安置方式中的新增選項，與貨幣補償、實物安置共同滿足居民多樣化需求。

“一張票”可以串聯起多重功能。一方面，居民可以根據自身需求選擇更適合的住房，實現“以舊換新”“以小換大”等改善目標﹔另一方面，通過引導房票在區域內購房使用，也有助於促進住房需求釋放和存量、新房市場聯動，促進郊區新房市場活躍，推動城市更新與房地產市場平穩發展。

盧文曦表示，多項政策協同發力，有望進一步增強改善型購房群體的置換意願，加快需求釋放。“滬八條”在傳統銷售旺季到來之前出台，有助於穩定市場預期、提振購房信心，為四季度市場表現注入動力。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）