在上海市楊浦區長白新村街道，有一個數字總被反復提起——228。它曾經是上海第一代“兩萬戶”工人新村的編號，承載著一座城市的光榮與記憶。不過，和許多上了年紀的社區一樣，這裡也一度被物業費調價難、維修資金續籌難、業委會運行不規范這些“老大難”問題所困擾。

如今，這個數字有了全新的含義——一套以“透明”為核、以“可持續發展”為軸的物業治理評估體系，正從這裡萌芽、生長，並走向更廣闊的舞台。

在不久前舉行的2026世界人工智能大會智能社會論壇上，由聯合國人居署“上海指數”首席專家、同濟大學環境與可持續發展國際組織研究院執行主任陳海雲領銜研發的透明物業指數指標體系及數智化平台方案正式發布。這場始於一個老舊小區“信任危機”的基層治理探索，正從“長白探索”走向“上海實踐”。

從“信任赤字”到“透明賬本”

時間倒回幾年前，韻都城小區是長白新村街道出了名的“問題小區”。這個曾經風光無限的商品房小區，因維修資金使用不透明、停車難等問題，居民投訴不斷，第三屆業委會集體辭任，物業治理一度陷入癱瘓。

“當時的核心症結就是‘信任赤字’，業主不知道錢花在哪，物業不敢服務，信息的高壁壘讓‘三駕馬車’深陷猜忌迷局。”韻都城小區業委會主任蔣瞿旭回憶道。小區雖有3000萬元維修資金，卻因信任崩塌而“沉睡”。

轉機始於黨建引領下的系統性重塑。街道黨工委指導圖們路居民區黨總支成立“臨時治理專班”，確保基礎服務不斷檔。新一屆業委會換屆全程置於黨的領導和群眾監督之下，對25名報名者逐一訪談，邀請退休黨員監督把關，9名候選人連續7天在接待日與業主面對面交流，投票過程全程錄像，通過宣傳動員、資格把關、居民評議、集中公示、實名投票“五步法”完成換屆。新一屆業委會成立后，將維修資金審批閾值從5萬元降至5000元，所有超限支出一律採取樓棟實名投票，用“權力下沉”換“監督上位”。

更大的突破在於信息公開。業委會開通微信公眾號，建立一體化OA管理平台，每月發布月報、公開台賬，將公共收益直接補充到維修資金賬戶，還引入免費第三方開展工程審價。“透明社區”小程序承載著小區財務公開、議事投票、報修投訴等諸多核心功能。

效果立竿見影。這個曾經投訴不斷的小區，投訴量下降了74.4%，居民滿意度躍升至95%以上，3000萬元維修資金重新“蘇醒”。蔣瞿旭感慨：“規范公共收益使用、打造透明業委會，不僅使投訴量迅速下降，業委會成員也從上任初期不被相信甚至被圍攻、到現在獲得眾多業主理解、信任和支持。”

面對轄區內更多建於上世紀末、本世紀初的老舊小區，相似的治理難題以不同面貌反復出現。長白新村街道在深度調研中精准診斷出物業費調價難、專項維修資金續籌難等物業治理“十大難題”背后的信用症結：信息不透明、溝通不暢、信任缺失。街道以黨建為引領，創新構建起“4透明1保障”工作指南，提煉形成“生成透明—運行透明—收支透明”三段式透明物業治理模式，推行“一居一表”“一小區一畫像”工作清單，配套建立“每月調度—季度點評—動態評估—年度交賬”閉環管理體系。如今，45個小區實現透明化管理全覆蓋。

數字最能說明問題。實踐以來，轄區內八成小區面貌煥新，6個小區順利上調物業費，加裝電梯143台，完成69個非機動車庫智能化改造。物業類12345熱線投訴工單下降20%，居民滿意度攀升至95%以上。

探索從基層實踐到科學標尺

長白新村街道的探索，引起了高校學者的高度關注。由聯合國人居署“上海指數”首席專家、同濟大學陳海雲教授領銜的高校專家智囊團，與街道基層干部共同打磨出一套名為“透明物業可持續發展指數”的評估體系。

專家團隊沒有坐在象牙塔裡“造數據”。幾個月來，來自同濟、交大、復旦的高校聯合團隊穿梭在長白的各個小區，開展深度訪談，收集了4250份真實有效的居民調查問卷。“調研中團隊發現，老百姓對小區事務的關注度極高，他們迫切需要一杆衡量物業好壞的‘秤’。”陳海雲說。

“我們一直在思考，韻都城做對了什麼？”陳海雲說，“后來想明白了——透明物業不是簡單地公開幾張報表，而是以黨建引領為遵循、以信任重建為目標，把公開透明貫穿業委會換屆、物業服務、資金使用、項目施工的全過程。它不是讓物業更難做，而是讓物業有章可循、讓業主有據可查。”在他看來，這套范式的本質是以透明促信任、以信任促共治、以共治促善治，推動物業治理從“被動應付投訴”轉向“主動構建共識”。

於是，“228指數”應運而生。它並非一套簡單的排名工具，而是集評估、引領、激勵、推廣於一體的治理賦能體系。在診斷評估上，指數通過定期評估逐層拆解到具體指標，精准識別制度短板，推動形成“評價發現問題—分析原因—整改落實—復評驗証成效”的工作閉環﹔在標准引領上，以量化指標明確透明物業建設的核心領域與合格標准，引導物業服務行業從“被動應付監管”轉向“主動透明經營”﹔在激勵約束上，通過獎優罰劣的鮮明導向，充分調動各方主體參與的積極性﹔在復制推廣上，將長白新村的點狀經驗提煉為標准化的評估體系，推動透明物業從點到線、從線到面逐步推開。

指數設計堅持六項核心原則：黨建引領、客觀可溯、問題靶向、分級適配、可持續發展、國際對標。試點階段的指標體系為“5個一級維度、14個二級要素、24個三級指標”的三層級架構。5個一級維度分別對應透明物業建設的四大環節：黨建引領組織保障是制度前提，業委會運作透明是核心環節，物業履職履約透明和項目實施過程透明共同構成執行載體，資金管理使用透明則是居民最關切的關鍵抓手。從制度前提到治理成效，邏輯層層遞進，形成完整閉環。全部指標數據均來源於行政備案記錄、業務系統后台日志、第三方財務憑証等客觀証據，全程不採用主觀評價方式，既保障了數據的客觀真實性，也大幅降低了基層應用成本。

陳海雲認為，指數設計堅持國際適配原則，既充分對標聯合國可持續發展目標等全球議程，又緊扣中國超大城市基層治理實際，確保“在國際語境下可對話、在本土場景下能管用”。

數智加持，讓透明觸手可及

在發布指標體系的同時，研究團隊同步發布了指數智能數字化平台建設方案。平台通過對接市、區兩級政務數據接口，在無需基層工作人員二次填報的情況下，安全、合規、自動地抓取指數測算所需的各項數據。通過智慧看板建設，實現透明指數一屏統覽與風險精准定位，AI智能識別透明物業治理中的薄弱環節，並及時預警和精准推送。

在長白新村街道的實踐中，數智化已初見成效。街道以“數智”賦能思維，在“透明社區OA+業委會公眾號+公示欄+二維碼”四級矩陣基礎上，探索建立智能電梯、智能水表等一批可復制的智能應用新場景。靖宇家園等小區率先對接房管局OA系統，實現了維修資金線上記賬、居民可溯可查的數智化跨越。

作為聯合國“上海指數”的重要應用場景，“228指數”不僅是對區域經驗的總結，更將被打造為兼具科學性與實操性的公共產品。陳海雲表示，這是楊浦踐行人民城市理念、深化基層治理創新的具象成果，也是將上海城市治理經驗主動對接全球可持續發展議程的積極探索。

從承載城市記憶的228IP破繭成蝶，到照亮小區每個角落的“透明物業”清風徐來，長白新村街道用“透明”二字撬動了社區信任重建與治理效能提升。2026年10月，“228指數”將正式對外發布，率先在楊浦區開展試點應用，並逐步向上海全市乃至全國超50萬個小區的物業治理提供一套可量化、標准化的評估工具。這套體系將以“透明”為紐帶，把群眾的“問題清單”轉化為“幸福賬單”。

當陽光照進物業治理的“玻璃房”，當每一筆賬目、每一項決策、每一次服務都清晰可見，這或許正是人民城市生動的注腳。