從年初核心地塊一枝獨秀，到如今全城多點開花，房企投下對上海發展的堅定信心

168輪競價！大雨澆不滅房企土拍熱情

昨天，上海上半年最后一場宅地交易落幕，大雨沒有澆滅競價熱情。上架的5幅地塊，最終以125.7億元成交總額、13家房企角逐、最高168輪舉牌、最高溢價率近30%的結果，給這半年畫上了一個滾燙的句號。

今年上半年，上海宅地出讓總金額位列全國第一。值得關注的是，從上批次開始，上海土拍市場出現新信號，郊區地塊熱度強勢回歸。這場承上啟下的半年收官之戰，熱鬧只是表象。誰在重倉？熱度集中在哪裡？這兩個問題的答案，是預判下半年房地產市場走向的風向標。

“成色”可圈可點

5幅出讓地塊的表現，“成色”可圈可點。

中心城區地塊的競爭依舊最為激烈。本批次唯一一幅中心城區地塊位於靜安大寧，引來保利發展、中海、招商蛇口、建發房產、華潤&越秀聯合體等6家實力雄厚的國央企前來“掰手腕”。經過168輪拉鋸，建發房產脫穎而出，以總價72.9億元、溢價率29.63%突圍，成交樓板價達每平方米8.17萬元。

此番熱度並不令人意外。靜安區規劃資源局副局長黃立勛介紹說，該地塊是近兩年來區內規模最大的純宅地，毗鄰市北國際科創區與南京西路—蘇河灣中央活力帶，產業人口集聚帶來堅實購買力，加上汶水路地鐵站及周邊成熟商業、教育配套，去化預期明確，房企敢於重金搶籌。

更耐人尋味的是非核心區競拍的表現。浦東周浦地塊與嘉定新城地塊分別以19.9%和19.08%的溢價率被綠城一舉拿下。兩幅地塊雖不在傳統市中心，卻均位於配套成熟的節點型板塊。軌交通勤與商業、醫療、教育等資源的確定性，讓這些近郊心臟位置的地塊同樣享有可觀的溢價空間。

上海的土拍熱度，年初還是核心地塊一枝獨秀，如今已是全城多點開花。這一轉變背后是今年上海樓市在政策支持與需求韌性支撐下，房企預期逐漸明朗，用真金白銀投下對上海發展的堅定信心。

小而美宅地越來越多

據不完全統計，2026年上半年，上海涉宅用地合計供應22幅，成交總金額約521億元，位列全國第一。

“從批次演進來看，呈現越來越熱的態勢。”中指研究院上海數據總經理張文靜說。競爭最激烈的幾幅地塊，大多位於市區，如長寧內環斷供17年的稀缺宅地，虹口10.85萬元/平方米的區域樓面價紀錄，再到靜安大寧168輪的激烈角逐，可見核心區稀缺土地資源在調整周期中展現出強勁的抗跌性與資本吸引力。

小而美地塊符合市場需求。如上一批次的虹口瑞虹地塊，起拍總價約14億元，資金門檻不高。周邊樓盤“金茂璞元”所在地塊，當時起拍總價高達約65億元，最終成交總價接近90億元。瑞虹地塊面積小、可開發的房源套數不多，疊加核心區位的成熟界面和穩定購買力，未來的銷售速度和價格預期都更有保障。如果順利，有望實現快速開發、快速銷售、快速回款。

“爭奪戰”即將再度打響

此次土拍熱度尚未退去，下一批次已箭在弦上，優質地塊的爭奪即將再掀高潮。

第六批次土拍起始總價是178.7億元，為今年以來最高。3幅地塊總出讓面積超13公頃，分別落子楊浦濱江核心段、徐匯中環成熟區與奉賢新城核心區，精准對應不同能級的市場需求。

楊浦八埭頭地塊以兩幅住宅用地搭配一幅商業用地的形式組合出讓，起拍總價高達118.68億元，問鼎今年上海土拍起拍價。該組合地塊地處黃浦江“世界客廳”區段，是楊浦的西門戶，區位優勢十分明顯。徐匯康健地塊同為組合地塊，緊鄰桂林公園。地塊內保留兩處歷史建筑，其中之一是原冠生園食品總廠，這裡曾走出著名的大白兔奶糖。此次組合地塊的推出，是徐匯區優化城市空間、補位成熟片區功能的關鍵一步。奉賢新城地塊同樣不乏看點。規劃容積率僅1.05，在奉賢新城核心區域的土地供應中，這一低密屬性具備明顯的稀缺性，打造了差異化優勢。

張文靜說，展望下半年，上海“減量提質”的供地導向預計不會發生方向性改變。核心區域優質地塊仍將是頭部房企競相爭奪的焦點，高溢價成交的態勢大概率延續。同時，隨著“好房子”產品陸續轉化為新增供應入市，新房市場的供需結構將加速走向明朗化，並為后續土地投資決策帶來更加清晰、精准的市場指引。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）