老小區40多年來首次開繳物業費

質價相符受認可，形成居民付費、服務升級良性循環

近日，在楊浦區海州路105弄小區，40多年來首次收繳物業費。

海州路105弄小區建成於上世紀80年代，長期由業主自管，384戶居民40多年沒交過物業費，是典型的老舊小區。

去年6月，定海路街道針對12個“老、小、散”小區開展“團購物業”試點，通過片區打包聯合招標引進保利物業。去年12月，物業正式入駐小區並推出首月免費試用，至今年6月底服務將滿半年，小區開展物業費首輪收繳。

“由於物業服務標准顯著提升，居民逐步建立‘質價相符’的認知，為標准化專業服務的付費意願顯著增強。”隆昌居民區黨總支書記劉亮亮說，目前，該小區已有超過半數業主完成全年物業費繳納，正形成“優質服務—居民認可—主動付費—服務升級”的良性循環。

攤薄成本

如今，12個試點小區每到深夜都有安保員巡邏。由於距離近，12個小區共用安保員可一趟完成巡邏工作。

以規模化攤薄管理成本，是“團購物業”一年前開展試點的原動力。

東白林寺居民區黨總支書記葛振平說，許多老舊小區因規模小、管理成本高、市場化覆蓋難等原因，長期處於物業服務缺位、群眾不滿的困境。

此前，街道曾委托第三方機構測評，發現以當前用人成本測算，要達到群眾滿意的服務標准，小區物業費至少要定在2.8元，價格遠超群眾可接受的范圍。

去年7月起，街道與居委會干部開展民意溝通工作，先實施樓道粉刷、公共晾衣架安裝等12項民生微更新。隨后，干部與志願者上門宣講，針對獨居老人、出租戶、產權單位全覆蓋溝通，召開20余場解答會、協調會、征詢會，幫居民算好服務對比、成本效益、長遠利益“三筆賬”，切實打消對“純漲價”的顧慮。

去年8月底，各小區先后召開業主大會，通過“團購物業”方案，物業費從每月0.18元/平方米調整至0.8元或0.6元/平方米（無固定門衛），業主平均參與率92.65%，調價與選聘方案同意率超77.94%。

服務提升

“團購物業”入駐以來，小區服務質量顯著提升。

讓居民最有感受度的，是維修響應速度顯著提升。“現在，緊急維修一小時到現場，問題訴求基本不過夜﹔與此前維修響應滯后、訴求不能及時處置形成了鮮明對比。”劉亮亮說，尤其是入駐初期，由於小區基礎設施老化嚴重、遺留問題“欠賬”較多，維修事項非常繁重，半年來累計受理居民維修訴求超700件。

“保潔定班定點打掃，安保24小時值班，也給小區居民帶來看得見的獲得感。”據介紹，保利物業落實保潔、保安、保修、保綠“四保”標准，入駐后開展全域深度開荒保潔，集中清運建筑垃圾、清理樓道雜物與消防死角，拉網式疏通下水管道，徹底解決污水橫溢、衛生死角等頑疾，推動基礎環境養護全面標准化運行。

隨著試點工作平穩運行，后期集中維修、環境整治的一次性大額投入將顯著減少，常態化服務的人力和物料支出可實現長期可控。

物業服務質量提升，讓小區居民對“質價相符”的服務越來越認可。今年6月底，小區物業服務期將滿半年，首輪物業費的收繳工作已開展。令人意外的是，不到兩周，試點小區平均收繳率已達49.7%，超預期完成首輪任務。其中，長欣新苑小區收繳率實現100%。“近期，每天都有幾十戶人家來交物業費，還有一些曾反對提價的業主，看到服務質量明顯提升后，主動前來繳納物業費。”

形成信任

前不久，一場特殊的端午社區市集在試點小區舉辦。

市集上，保利和品團隊帶來防滑、助行、起居輔助等全品類適老化產品，向社區居民一對一講解，並收集居民適老化改造意願及服務需求、建立需求台賬。

入駐半年來，保利物業已在試點小區累計開展15場便民市集，提供理發、義診、生活採辦等服務，居民與物業公司之間的信任感正在加強。

對居民來說，物業服務質量有保障、常態化便民活動有驚喜，是社區生活的好幫手。對物業來說，則探索了“物業+生活服務”模式，通過便民市集、適老服務、健康義診、便民採買等增值服務，依托連片小區客流優勢挖掘社區經營收益，以增值服務收益對沖基礎物業服務成本，實現收支結構進一步優化。

居民參與小區治理的積極性也明顯提高。通過前期的入戶走訪、聽証會、業主大會投票以及便民市集、鄰裡文化活動，住宅專項維修資金、小區公共收益管理等事項實行了更加公開規范的管理，不少居民發現“等政府兜底”的想法淡了，“我的家園我做主”的意願更強了。

（來源：解放日報 記者 肖彤）