因外牆空鼓、開裂、脫落隱患重重，上海一小區把開發商告上法庭

業主集體訴訟維權獲賠1842萬元

■打贏這場千萬元維權官司，沒有特殊捷徑，關鍵在於基層黨組織和居委、物業、業委會“三駕馬車”的通力合作，把行政手段、群眾自治、司法保障擰成一股繩，解決群眾急難愁盼問題

再過幾天，奉賢區南橋鎮馨雅名筑小區的施工隊就要進場了，7棟高層住宅外牆將被鏟除重做。就在1個多月前，小區業委會收到了奉賢法院一審判決書，因房屋存在先天質量缺陷，開發商被判賠付1842.6萬元。

名悅社區黨總支書記、居委會主任邵丹君長舒一口氣，因為懸在上千戶居民頭頂5年的外牆脫落隱患，終於有了根治方案。這也意味著，一場長達5年的房屋質量糾紛，在歷經1年多的業主集體訴訟維權后迎來了喜人的結果。

外牆空鼓、牆皮脫落，是近年來上海小區物業投訴中最常見、處置難度極大的共性難題。多數小區困於質保過期、權責不清、維權成本高，問題常年懸而未決。作為其中的典型，馨雅名筑是少數實現全體業主集體維權勝訴的小區。然而它的維權之路也並非一帆風順，這背后是基層黨組織和社區“三駕馬車”通力協作，整合職能部門、社區、物業、司法力量，一點一點啃下了“硬骨頭”，為業主們爭取到權益保障。

維權之路困難重重

馨雅名筑於2014年底竣工，2015年起陸續交付。2021年起，小區樓棟外牆陸續出現空鼓、開裂和局部脫落等情況。“剛開始只是零星小塊，物業第一時間修補，清理鬆動牆皮。”邵丹君回憶。隨著時間推移，外牆開裂的地方越來越多，漏水情況也日益嚴重，甚至全小區有7棟樓都出現了相似的情況。面對居民們的反復投訴，邵丹君逐漸意識到，這背后的原因或許沒這麼簡單。

於是，居委會請來專業團隊，通過紅外線無人機對整個小區樓棟進行掃描。結果令人震驚——即便是肉眼看上去正常的牆面，內部也已經大面積空鼓，隨時有脫落傷人風險。“房管部門實地勘查后給出的專業意見是，想要徹底消除安全隱患，必須整體鏟除外牆重做。”邵丹君說，“但經專業機構測算，這筆預算高達2400萬元，小區維修資金僅900萬元，遠遠不足。”

更無奈的是，由於交付時間已超過5年，即便居委會、物業，乃至屬地政府出面多次約談小區開發商，對方也始終以“外立面5年質保期已過”為由拒絕擔責。一面是開發商推諉，一面是懸在居民頭頂的安全隱患。擺在邵丹君眼前的，隻剩下最后一條路——走司法訴訟程序，和開發商打官司。

但這就引來新的難題。一方面，當時小區尚未成立業委會，沒有代表全體業主起訴的法定主體﹔另一方面，房屋質量檢測需要30多萬元費用，沒有業委會授權，小區公共收益無法動用，連固定証據的第一步都難以啟動。

“一小區一策”攻堅

眼看社區居委獨木難支，群眾訴求卡殼，黨組織主動跨前解難題。南橋鎮黨委聯合區委黨建辦、區房管局將該小區列為重點攻堅點位，落實領導包保、“一小區一策”攻堅方案。

在應急保障上，通過設置警示區域、搭建防護設施，指導物業企業加強日常巡查，防止高空墜物傷人。為先行固定証據，南橋鎮黨委還先行墊付了30多萬元的檢測費，委托專業鑒定機構進行房屋質量檢測，明確小區外牆脫落高墜隱患系施工質量原因造成，並非后期正常老化，為后續的司法訴訟奠定基礎。

訴訟維權，合法自治主體是關鍵。在區委黨建辦的指導下，名悅社區黨總支深入開展群眾工作，依托居民區黨組織，聯動小區物業、社區黨員逐戶上門走訪。邵丹君說，那段時間居委干部反復上門，一邊解釋外牆破損屬於房屋原生質量缺陷，厘清開發商法定責任，一邊安撫居民焦慮情緒，化解業主對物業的誤解。終於在2024年初，成功組建馨雅名筑首屆業委會，委員中黨員佔比達80%。

為了找到最優維權路徑，奉賢區房管局還會同法院等部門深入研究法律法規和政策規定，對民事訴訟、公益訴訟及非訴強制執行等多種路徑進行反復論証，最終確定以業委會為原告、全體業主授權集體訴訟的方案。2024年底，小區召開業主大會，最終以100%業主參與率、98.4%同意率，表決通過起訴開發商的重大決議。

立案之后，開發商依舊拒不認可檢測與修復方案，案件依法進入法院搖號委托司法鑒定環節。由於前期訴訟費、律師費、保全費已耗盡小區公共收益賬戶，這筆40余萬元的修復造價鑒定費，再次卡住業主維權進度。

“不能讓群眾的合法維權卡在錢上。”邵丹君說，在社區黨總支的多方協調下，小區前后兩任物業公司主動伸出援手，共同墊付鑒定款項，多方資金接力，確保訴訟程序順利推進。

歷經1年多的訴訟拉鋸，今年4月30日，奉賢區人民法院一審判決：建設單位支付馨雅名筑小區第一屆業主委員會維修費用1787萬元、律師費5萬元，並承擔受理費、保全費、鑒定費50.6萬元，合計1842.6萬元。這條漫長的維權路才終於看到勝利的曙光。據介紹，施工團隊已於6月初完成現場踏勘，本月底正式進場開展外牆整體翻新。

奉賢區人民法院民事審判庭庭長林慶強說，這類群體性維權案件天然存在多重難點：一來，業主大會普遍缺乏發起集體訴訟的經驗﹔二來，若走司法程序，房屋質量鑒定、修復方案、造價評估，以及鑒定費、訴訟費等前期費用不少，“錢從哪裡出”同樣是道難題。

在邵丹君看來，帶領業主們打贏這場千萬元維權官司，沒有特殊捷徑，關鍵在於基層黨組織和居委、物業、業委會“三駕馬車”的通力合作，把行政手段、群眾自治、司法保障擰成一股繩，解決群眾急難愁盼問題。

（來源：解放日報 記者 沈思怡）