徐匯最大舊住房拆除重建項目竣工交付

1044戶居民回遷精裝電梯房

經過2年多建設，徐匯區最大舊住房拆除重建項目，也是當前全國規模最大的模塊化建造城市更新項目、上海首個混凝土模塊化建造工程——徐匯區田林路65弄舊住房拆除重建項目昨天竣工交付，1044戶回遷居民搬入原拆原建后的新小區，住進了帶精裝修的電梯房。

此前，徐匯區已完成康健路341弄7號—8號、漕溪三村等舊住房成套改造項目，但二者均為單體住宅的原拆原建。此次田林路65弄舊住房拆除重建項目，總建筑面積約7萬平方米，規劃建設8棟8層至11層住宅以及1層地下室，實現1044戶居民全部原址安置，是徐匯區目前房屋體量最大、涉及居民戶數最多的成套改造項目，重建過程中同步探索了統籌實施主體、統籌用地性質等創新舉措。

從康健路341弄、漕溪三村到田林路更新項目，徐匯在持續探索舊房成套改造的過程中，正逐步厘清平衡“速度標尺”“經濟賬本”和居民獲得感的路線圖。

統籌主體和統籌地塊

田林路65弄建於上世紀五六十年代，住房環境日漸惡化。“四五戶人家合用一個廚衛，早高峰要搶著上廁所，晚高峰要搶廚房做飯﹔梅雨季屋頂漏水，家裡要擺一排臉盆接水﹔沒有電梯，老人想下樓都犯難……”今年67歲的沈美達在小區裡住了40年，房屋陳舊、“吊腳樓”違建頻現、房屋漏水開裂等問題困擾了他和家人多年。

相較於2024年和2025年分別完成居民回遷的康健路341弄、漕溪三村兩個原拆原建項目，田林路65弄項目的產權歸屬、地塊條件更為復雜，涉及2500多位搬遷居民，項目推進過程中面臨多個挑戰。

第一個挑戰是如何統籌地塊規劃，提高土地效能。徐匯區住房保障和房屋管理局城市更新科負責人師鴿介紹，田林路65弄更新項目由6塊宗地構成，原有用地條件如若滿足了小區交通組織和建筑退界，相當於地塊與地塊之間都要留出“公攤區域”，那麼改造后的新住宅空間就無法滿足原1044戶居民全部回搬的需求。

為此，徐匯區房管局會同區規資局組織設計團隊歷經多輪設計研究，擴大項目研究范圍，與地塊東北角的征收安置房項目（田林路63弄）進行統籌規劃，設置了共用地面交通體系和地下車庫。同時，合並65弄地塊內割裂的宗地，通過優化空間布局、用足用好市區兩級成套改造的支持政策，使1044戶居民家庭增加面積后能夠全部實現原址安置。

第二個挑戰是統籌改造的實施主體，打通產權堵點。田林街道社區管理辦主任王曉琛說，改造前，田林路65弄有12棟居民樓，包含直管公房、宗教產權房屋、售后公房等多種產權類型。其中，7棟直管公房涉及750戶居民，宗教產權房屋222套，還有一棟售后公房有產証40戶。“一開始計劃分步改造，先更新產權歸屬徐房集團的7幢直管公房，但最終大家還是統一思想，決定一鼓作氣更新整個小區。”

經濟賬和民生賬

雖然徐匯每年都有原拆原建項目改造完成，但縱觀上海各區，拆落地項目並沒有人們預想中密集。其中一個關鍵因素，是居民的訴求與城市更新的成本如何平衡。算好經濟賬和民生賬，並不是一道容易答的題。

徐匯區選擇聚焦“經濟一分增長、民生一分改善”的理念，算好“短期賬”和“長遠賬”。短期看，政府投入財政，支持成套改造，為居民配齊基礎的居住功能，實現了廚衛的套內獨用﹔長遠看，居民生活質量顯著提升，小區安全、治理成效同步上升，對周邊產業人才的吸引力不斷增強，區域的整體發展變得更有前景。

目前上海多個拆落地項目都配備精裝修，提供馬桶、灶台和抽油煙機等設施。王曉琛表示，其中也有經濟賬的考量。“沒有精裝修的話，居民回搬后第一件事就是各自找施工團隊裝修，不僅家裝品質可能參差不齊，小區公區和電梯也可能出現損耗。”在老齡化程度偏高的小區，精裝修對居民來說也更省時省力。

田林路65弄項目此次選擇通過智能建造技術推進原拆原建，使用了中國建筑國際集團旗下中建海龍自主研發的智能建造MiC2.0（混凝土模塊化集成建筑）技術。中國建筑國際集團項目相關負責人介紹，該技術的核心在於“工廠智造+現場組裝”，打破了以往住宅地庫和建筑主體逐一施工的串聯模式，而是將8棟住宅樓拆解為2725個混凝土模塊，挖地基的同時，地上房屋已經開始在智能工廠內生產和組裝，實現像造汽車一樣造房子，顯著節約了裝修工期。此外，每一個建筑模塊都擁有專屬“數字身份証”，通過數字化管理，使后期檢修維護更加便捷高效。

（來源：解放日報 記者 舒抒）