12個老小區“團購”品牌物業

居民如何接受物業費從0.18元漲到0.8元？ 專家拆解創新模式

從0.18元到0.8元，楊浦區定海路街道12個“老小散”小區，通過“團購物業”模式引入保利物業，成為全市首例大規模連片物業創新案例。

最近，楊浦區定海路街道東白林寺居民區黨總支書記葛振平、物業團購實操專家孫桔紅拆解這一案例，為老舊小區物業品質提升提供新思路。

規模化是破局關鍵

據介紹，“團購物業”前，12個小區中10個長期處於托管狀態，物業費僅0.18元/平方米﹔1個自治管理，物業費0.5元/平方米﹔1個完全不收費。這勉強覆蓋應急維修和基礎保潔，多個小區居住環境堪憂：樓道堆物嚴重，綠化被墾為菜地，下水道頻繁堵塞，小區大門全天敞開，缺乏專業安保。物業服務水平低，業主繳費意願也低，物業干不下去只能撤場。

“老小散”小區物業費低、面積小、分布散，單獨運營成本極高。全程跟進本次“團購物業”工作的上海辰望咨詢專家孫桔紅給業主們算過一筆賬：一個3萬平方米的小區需配置固定門崗4人，按人均4000元計，僅門崗月支出就達1.6萬元﹔而一個6萬平方米的小區門崗支出大致相同。“物業企業自然傾向小區管理面積大、物業收費多的小區。”

破局關鍵在於規模化。12個小區捆綁招標，物業成本可酌情攤薄，這也契合上海推進物業規模化管理的要求。定海路街道牽頭統籌，將分散小區連片組團，為“團購”創造條件。

辰望咨詢為項目定制了兩套評估方案供業主比選。片區化管理模式下，按4個居委會劃分3個片區算，平均物業費達3.24元/平方米﹔整體統籌模式下，12個小區一體化運營、人員統一調配，多層有門崗小區2.52元/平方米，多層無門崗小區0.94元/平方米。

在涉及物業費調價問題上，還要看業主接受度。“最終定向定價為有門崗的小區0.8元/平方米、無門崗的小區0.6元/平方米。”孫桔紅坦言，0.8元/平方米遠未達到市場水平，但推進物業服務“質價相符”只能循序漸進。

0.8元吸引來品牌物業

在小區業主看來，每平方米物業費從0.18元漲到0.6元、0.8元，雖然金額不高，漲幅卻達3到4倍。葛振平說，一開始大家都不能接受，街道和居委會通過組織多場居民座談會、上門走訪，耐心與居民算“服務對比賬、成本效益賬、長遠利益賬”。

“老舊小區每戶面積不大，一年提高兩三百元，平均到每月也就三十元。退休金年年漲，物業費30多年沒變過，現在漲一點，服務能有大幅提升，有什麼不好？”類似的溝通工作，葛振平做了近半年，從樓組長和熱心業主切入，層層通氣后再召開業主大會，逐步化解顧慮。

2025年10月，項目在上海住宅物業網發布公告，最終保利物業中標，同年12月1日進場。保利物業作為央企，在物業費明顯不足的前提下接手，孫桔紅分析，企業有三重考量：一是做市場效應，這是全市首例大規模“團購物業”模式，具有標杆意義﹔二是通過楊浦區商住高端樓盤收入補貼12個小區的邊際成本不足，攤薄支出﹔三是為后續探索“物業+養老”服務的可能性。

推廣“團購物業”模式

保利物業進場后，居民非常關注小區變化。“物業做了深度開荒保潔，對樓道堆物、衛生死角做了專項清理﹔下水管道拉網式排查疏通﹔保安持証上崗、定時巡邏，夜間門崗專人值守……”葛振平介紹，因為這些看得見的變化，居民普遍反映“物業費漲得值”。

最近半年，先后有不少異地小區來考察學習。定海路街道后續還將在更多小區探索物業區域化管理。

專家也一再提醒，推廣“團購物業”模式，要根據小區實際情況制定方案。在他們看來，未來兩三年是上海黨建引領物業治理的關鍵時期，“物業+”理念有望逐步落地——物業在做好基礎服務之上，可根據不同小區特點做延伸服務。

（來源：解放日報 記者 謝飛君）