一條距離市中心30公裡的千年老街，僅開放了200米，日均客流已穩穩突破7000人次。

今年“五一”假期，嘉定西大街舉辦了首場民俗風物節。古裝演員穿行在“彈格路”上，嘉定蘇繡體驗課、練祁音樂會吸引不少年輕人專程從市區趕來。就在假期前，西大街二期酒店規劃公布，再次引發討論。

當前，上海城市更新進入深水區，泗涇、召稼樓、練塘等多個古鎮正在改造。堪稱標杆的蟠龍新天地，已証明“江南文化+商業”的路徑可行。西大街要“跟跑”，還是走一條獨一無二的路子？古鎮更新是否非走商業化道路不可？這些問題正受到越來越多的關注。

滾動開發，歷史文化不是包袱

2025年底，沉寂多年的西大街重新開放。修繕一新的“彈格路”兩側，各色歷史建筑錯落林立。與鄰近的州橋老街不同，這裡的業態更顯精致，餐廳、買手店、文創空間、品質生活鋪子等，為老街注入了一絲都市氣息。此外，相鄰的練川公園、護國教寺也已對外開放。

有園、有寺、有河、有歷史建筑、有現代商業，不少人將西大街比作“嘉定版蟠龍新天地”。業態上，兩者確有相似之處，但西大街對歷史保護要求更高。

蟠龍新天地的底子並非傳統古鎮。而西大街則不同，它是上海歷史文化風貌區，外交家顧維鈞、“味精大王”吳蘊初皆出於此，故居留存至今。西大街所在的嘉定鎮街道更是國家級歷史文化名鎮。

一期開發中，歷史建筑佔比超40%。這份深厚的底蘊，讓開發團隊直言“一開始根本不敢動”。類似困擾並非個例，上海郊區因城鎮化進程相對和緩，幸運地保留了一批傳統肌理完整的古鎮。在開發中，它們幾乎都要面對同一個靈魂拷問：如何讓歷史成為一張王牌，而不是前行的包袱？

西大街的答案是，滾動開發，分四期建設，打造集文化體驗、休閑生活於一體的復合街區。遞進式呈現“老街新生”的形象，預計2032年可全部呈現。

“選擇滾動開發有多重考量。歷史保護是紅線，不宜大干快上。但西大街已沉寂近20年，當地人對這段歷史逐漸淡忘，作為嘉定新城三大示范樣板區，各方都希望盡快激活這裡。分段開放能平衡保護和開發的關系，也能在實踐中檢驗業態與運營模式，為后續開發積累經驗。”大華集團西大街項目設計總監常樂說。

開發團隊做了大量功課，走訪周邊項目、拜訪民俗學會，定下“文化立街”的基調，並採取分級診療式策略：嚴格保留街區的歷史肌理與格局﹔風貌突出、價值極高的建筑原址進行保護修繕﹔風貌一般的建筑，保留特色構件進行改造﹔價值較低的建筑，允許創新改建，植入現代功能。

最具代表性的是上林春書場。這裡曾是人們喝早茶、聽戲的社交場所，原為傳統的抬梁式木結構。后來為了滿足經營需要，建筑融入近代舶來的三角屋架，使空間更加寬敞。團隊曾爭論是否要徹底恢復原始狀態，最終決定尊重歷史邏輯，保留當年為功能而做的結構改良。不同之處在於，書場在三角屋架內部嵌入鋼筋拉結，外表看不出改動，但更加結實耐用。

同時，保留不同歷史階段的印記。如新中國成立后建成的水塔，雖不算古老，卻因記錄了當年的引水取水方式，被原樣留存。

西大街后續開發將向文化體驗與居住功能延伸：規劃中的古建文化酒店，將讓游客沉浸式感受江南傳統民居的風貌，同步展示嘉定本地木構、儀門形制等傳統建筑技藝﹔吳蘊初故居、唐氏住宅、聚善橋等更多文保資源也將陸續修繕開放，使歷史風貌更加完整。而遠期規劃的風貌住宅，將為老街增添煙火氣。

招商三不，探索非遺轉化路徑

古鎮古街同質化，早已不是新鮮話題。

一些地方為擺脫傳統招商路子，把扎肉、臭豆腐、老酸奶等“傳統三件套”拒之門外，取而代之的是簪花攝影、竹筒奶茶和“想你的風”路牌等“新三樣”。看似更時髦，但本質上換湯不換藥，古鎮古街依然有殼無魂。

根本問題在於，沒有真正下力氣去挖掘當地特色。

“嘉定西大街是獨一無二的，本身就有豐厚底蘊，無需做前人的‘翻版’。”大華集團西大街項目副總經理陳宇靜說。為此，西大街花了很長時間做客群定位，最終確定要依托周邊居民為基礎客流，再逐步吸引主城區的都市人群。

招商之初，運營方定下三大專項行動——非遺復蘇、創新品牌孵化和在地品牌挖掘，同時定下“三不”原則——破壞風貌的業態不招、與非遺文脈相悖的低端商業不招、忽視文化體驗或純逐利的業態不招，力求每一處商業空間有獨特的人文性。

目前，28家商戶簽約入駐一期項目，商簽率達100%。如，“上海禮物@嘉有好店”集中展示嘉定現存74項非遺項目﹔“潘記新市茶糕”“宋鼎元”是傳統面點品牌﹔“慕古美學瓷器修復工作室”提供傳統文化體驗項目。

開業近半年來，本地居民回流明顯，大多是來散步、遛娃、吃簡餐，復購率也高。在周末或節假日，年輕打卡客群佔據絕對主力，帶動了文創和輕餐飲消費。

按照標准化招商來看，非遺文化業態“並不賺錢”。西大街正在探索一條文化向商業價值轉化的路徑，即結合街區定位再創新。

王海銘是外岡鎮第四代非遺技藝傳承人，擅長紅木等傳統家具修復。搬到西大街后，他結合街區特色，增加了紅木文創產品和體驗課程。開業第一天便熱賣，營業到凌晨5點，營業額全場最高，超過餐飲。榫卯結構的文創產品開通線上銷售渠道后，在亞馬遜上熱銷，一件工藝品在德國售價折合人民幣7000多元，一款榫卯機關盒在美國售價折合人民幣800多元。

西大街名氣漸起后，甚至有市民專程從鬆江趕來，找到那家瓷器修復店，花費數百元修復一隻破損的陶瓷杯。這筆費用幾乎夠買一個新杯子，但顧客更珍視的是那份難以割舍的情感連接。

可見，非遺並非沒有市場。古鎮古街的吸引力，不在於復制多少網紅標簽，而在於能否守住自己的文化根脈，找到恰當的表達方式和與當代人的觸點。

陳宇靜坦言，西大街開放至今總體符合預期，但也存在部分商家“水土不服”、一些市民反映“不好逛”、客流量呈現周期性落差等問題。由於保護要求的限制，可植入的業態也受到一定制約。目前，一期開發面積僅佔全域的四分之一，部分區域尚未呈現，這也是“不好逛”的客觀原因。從客流來看，節假日是平日的兩到三倍。為了拉平周中熱度，運營方正聯動商戶，定期策劃國潮手作市集、非遺大師課、節氣文化活動等，試圖延長游客的停留時間。

開發保護，商業化並非對立面

嘉定文旅資源豐富，水系縱橫，西大街的未來充滿想象空間。有市民建議，可依托串聯多座老鎮古街的練祁河，規劃水路出行線路，將州橋老街、西大街等特色點位連成一線，實現水上觀光與通勤。

隨著蟠龍新天地、西大街等項目相繼落地，另一種聲音也逐漸浮現：古鎮古街是否必須走商業化道路？

近年來“新中式”旅游的風向正在轉變。在小紅書上，“冷清古街”“古鎮秘境”成了熱門話題，越來越多的年輕人開始有意識地避開成熟景區，去尋找那些相對原生、人煙稀少的老街鎮。

業內人士指出，商業化並非古鎮保護的“對立面”。這種小眾旅游本身就可能成為商業化的起點，一旦被頻繁打卡，流量便會涌入，商業的齒輪也就隨之轉動。

從源頭上看，古鎮古街的開發初衷是解決民生痛點。這些地區通常基礎設施陳舊、居住條件較差。保護、開發、提升都需要大量資金，上海在城中村改造中也往往引入市場主體，以平衡收支、打通可持續發展路徑。更何況，歷史上的古鎮古街本身就是區域商業中心。如果脫離商業，古街隻會在靜態保護中喪失活力，這正是西大街在21世紀初所經歷的困境。

今年3月1日，《上海市歷史文化名鎮保護條例》正式施行，這是上海首次為歷史文化名鎮專門立法，其導向便是引導開發具有生命力、自身特色，實現景區、保護區、住區“三區融合”的古鎮。

這對開發主體提出了很高要求，在開發節奏、業態遴選上都需要適度把控。以西大街為例，其開發周期長達十年，如此規模的更新項目，對地塊條件、資金實力和運營能力要求極高，必須審慎推進。

浙江古鎮開發的經驗值得借鑒。近年來，浙江不少古鎮借力游戲、動漫、影視劇等屢屢出圈，在傳統肌理中植入新內容。比如，烏鎮憑借烏鎮戲劇節實現文化突圍，西塘保留原住民、活態傳承，濮院時尚古鎮引入賽級時尚活動火爆出圈。它們的產業生態足夠獨特，也更難以簡單復制，不是靠砸錢仿古，而是通過持續的轉化與運營，把人流轉化為健康持續的財氣和名氣。

有專家建議，古鎮的未來應是多元的。除了打造商業街區，還可以成為初創產業的孵化器。古鎮開發的想象空間，遠不止於一條商業街。（記者 戚穎璞）