■優先關注內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源

■位於周家渡街道的金甌求精廠，屬於老舊閑置廠房，計劃通過城市更新方式改造為保租房，目前正在開展方案設計、規劃調整

今年，上海啟動收購二手住房用於保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”），浦東、徐匯、靜安等三區率先試點。浦東逐步形成相關方案，按照政府主導、市場運作、自願參與的原則，通過收購存量二手住房，在中心城區等供需矛盾突出的區域，新增籌建一批區位優越、租金可負擔的保租房，優化保租房結構布局。

記者昨天從浦發集團了解到，作為浦東收購工作的核心實施主體，目前已累計接待咨詢洽談200多組市民，進入深度意向70多組，2套房屋完成收購，另有2套本周內將完成“收舊換新”。

鎖定內環內存量房源

此次收購的核心目的是補足保租房結構性不足。“浦東內環內土地資源非常緊張，新增集中式保租房幾乎沒有空間，但陸家嘴這些核心片區金融、產業崗位多，租房需求特別大。靠新建已經不現實，只能通過存量收儲，把內環裡的老房子用起來，精准對接給市場。”浦發集團黨委書記、董事長李俊蘭說。

浦東新區以浦發集團為實施主體，承擔從收房、改造到運營的全鏈條責任。有意向參與收購的居民可按規定提交申請資料，經各方洽談一致后簽訂二手房買賣合同。

收購范圍上，浦東結合自身空間格局、保障缺口，優先關注內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源。

政策出台后，為進一步提升政策可及性，浦發集團通過熱線咨詢、街道地推、物業聯動三重渠道開展推廣。“我們一方面開通電話，讓老百姓主動來問﹔另一方面，在內環內相關街道、小區設點，依托我們自己的物業去推。”李俊蘭介紹：“浦發房管物業在浦東服務超過三分之一的老舊小區，和這次收儲對象高度匹配，所以推進起來更順暢。”

試點啟動至今，“目前累計咨詢洽談的有200多組，進入深度意向的有70多組。”李俊蘭解釋，所謂深度意向，就是“確實有賣的意向、有買新的意願，願意走評估、進入初步程序”。如今，落地層面也實現突破：“我們已經完成2套純收舊的收購，最近兩天，還會再成交2套‘收舊+換新’的完整單，市民賣舊和買新同步完成。”

市民如何參與收購？

記者了解到，已成交的2套房屋，一套45平方米左右，總價240萬元左右﹔一套64平方米，總價350萬元上下，單價基本在5.3萬元/平方米。

“我們理想的收購戶型是40到50平方米，這種戶型租售比更合理，更適合單身青年、小家庭。”浦發房管黨委委員、副總經理何俊說。

對居民來說，最關心的是怎麼收、怎麼換、多少錢。

“我們優先鼓勵賣舊換新，最好是賣舊房的同時，有在浦東買新房的需求。”李俊蘭一步步拆解：“市民取得聯系之后，第一步，我們會幫助做初評估，根據地段和近期成交價，做初步價值判斷﹔

“第二步，對產權情況進行排摸，確保收購的可操作性﹔

“第三步，居民同意后，我們會請專業評估公司入戶評估，這個價格是收購的重要依據﹔

“第四步，在評估價基礎上，與老百姓協商最終成交價格﹔

“第五步，市民賣舊的同時，盡量促成買新同期網簽，在資金監管下，推進資金定向付到新房賬戶，實現一體化循環。”

在整個收購過程中，居民所需支付的稅費等成本與市場二手房交易完全一致，且無需支付中介費。同時，收購價格公允穩定，參照區域近期真實成交價，不低於市場水平，一定程度上解決了老破小被迫降價的問題。

“試點中我們發現，未能成交的主要原因有三方面：一是隻想賣舊、不想買新，或者隻想買二手房，不符合我們‘換新’的優先方向，目前暫不列入推進序列﹔二是市民對政策理解存在偏差，把國企收儲誤解為政府征收，心理價位預期與實際價格差距較大﹔三是新房還在挑選，買新意願未確定，雙方仍在協商。”李俊蘭表示。

多元拓源完善保租房格局

收購資金是否可持續，是本次試點能否長期推進的關鍵。李俊蘭介紹：“目前資金構成是三位一體：政府給予項目資本金作為啟動資金﹔企業自籌一部分﹔金融機構按租售比核定貸款給予支持。”

“這項工作不以盈利為目的，但需要實現盈虧平衡。我們要求租金基本覆蓋收購、裝修、運營成本，年度內基本打平。根據測算，我們選擇的收購對象租售比不低於2.5%。”李俊蘭說。

房源收購后，浦發集團將按保租房標准統一改造。“居民交房后，我們爭取3個月內完成裝修，確保租賃者可以拎包入住，服務標准不降低。”李俊蘭說，所有房源還將納入浦東“青創15條”人才政策，為青年人才降低租房成本。

針對零星房源管理難的問題，浦發集團明確應對思路。“房子是散的，但服務不能散。我們將依托‘浦發有家’保租房品牌，把租賃服務和物業服務一體化，降低運營成本﹔同時以街道為單位，聯合區人才局、團區委、區工會開展社群服務，覆蓋年輕人生活、學習、交流需求。”李俊蘭說。

從更大格局看，“收舊換新”正在補齊浦東保租房的結構性短板。

“目前，浦發集團旗下的保障性租賃住房公司已在浦東全區建設、運營2萬套保租房。從浦東總體來看，保租房總量充裕，但結構性差異明顯。內環內、張江核心區短缺，外圍區域相對充足。”李俊蘭判斷，今年5—6月畢業生集中入職后，租賃需求將明顯上升，而“收舊換新”恰好補上內環內的供給缺口。

除零星收購二手房外，浦發集團也在拓寬房源籌措渠道，探索商辦樓宇、閑置廠房改造保租房。

“我們已全面摸排自有存量資產，內環內暫時沒有合適標的，內環外、中環內有零星地塊可改造。”李俊蘭透露重點項目，“位於周家渡街道的金甌求精廠，屬於老舊閑置廠房，我們計劃通過城市更新方式改造為保租房，目前正在開展方案設計、規劃調整。”

為保障試點高效運轉，浦發集團已專門成立收舊換新工作專班。“專班在房管公司基礎上組建，核心人員十幾人，從信息收集、評估談判、簽約成交，到裝修、運營、租賃，實現全流程覆蓋。”何俊介紹。

關於未來收購規模，李俊蘭表示，將根據實際情況進一步評估：“政策設置准不准、市場接受度高不高、運行模式穩不穩，是我們下一步推進的關鍵。這項試點的最終價值，是形成良性循環：把老房子盤活，把保租房短板補上，讓老百姓順利換新改善，同時穩定市場預期。”（記者 杜晨薇）