樓宇經濟活力如何？ 00后有自己的解讀

一頓午餐、一卷廁紙、一部電梯這些全新的觀察視角，反映了當下更深層的產業邏輯變化

■00后從業者張馨怡的觀察格外接地氣：白領的一日三餐是否便利，決定企業對人才的吸引力﹔衛生間、外賣管理等細微服務，考驗樓宇運營的精細化水平﹔空調模式決定了加班成本，直接影響到中小企業的經營預算

寫字樓市場被稱作“立體的經濟晴雨表”，其租賃活躍度可反映產業脈動與經濟冷暖。最近，仲量聯行等市場機構發布的上海一季度寫字樓數據顯示，市場淨吸納量環比回升，租賃需求步入持續復蘇通道。

一線寫字樓中介，是感知這份冷暖最敏銳的群體之一。大學畢業於房地產專業的00后從業者張馨怡，入行兩年半，遇到了全國寫字樓去存量化最快的周期。憑著對行業的熱愛，她以文字和觀察在社交媒體上記錄下上海寫字樓市場的變化。跳出冰冷的數據，她以年輕人的視角，在更微觀的層面勾勒出上海寫字樓市場的生態面貌，讓人看到了統計報表之外的信息。

觀察維度一

白領午餐是否便利

在張馨怡的觀察體系裡，白領午餐是否便利，是除了租金、交通便利度之外，衡量寫字樓吸引力的重要標尺，直接關聯員工幸福感與企業留存率。

長寧天山、徐匯漕河涇、虹橋古北，在她心目中是“打工人的食堂高地”，屬於白領午餐便利的頂配地段。“走出寫字樓，‘遍地’是日料定食、本幫面館、連鎖快餐‘三件套’，人均30元吃飽吃好。”小張說，她最喜歡接到中午帶客戶在天山區域看寫字樓的任務，看完寫字樓后去吃一碗大腸面加素雞，幸福感拉滿。有些黃金地段的商務區，寫字樓周邊餐飲選擇雖多，但因地段擺在那裡，午餐價格水漲船高。“西餐各種‘輕食碗’，一份沙拉都要68元起步，還吃不飽。”有企業員工向她抱怨。

小張服務過的一家入駐上海核心商務區的企業客戶，與樓宇物業談續租時多次提到同一個訴求，“能不能把樓下那個平價食堂請回來”。這家企業的人事經理說，能讓員工踏實吃好午飯，離職率都會低一點。

某些新興商務區則陷入“硬件高端、配套缺位”的困境。“方圓500米隻有全家便利店和星巴克咖啡館，中午想吃頓飯，得打車出去，來回車費比飯錢還貴。”小張說，寫字樓品質再好，但周邊配套不足，租金也漲不上去。

仲量聯行等多家權威機構發布的上海一季度甲級寫字樓租賃市場報告顯示，主力租賃企業除了金融服務業、專業服務業等高端服務業之外，軟件與信息服務業成為一匹“黑馬”，由原來盤踞在張江和漕河涇等區域開始向市中心延伸，成為寫字樓租賃市場復蘇的重要支撐。

小張接待過不少軟件與信息服務業企業。她發現，軟件與信息服務業企業對寫字樓周邊就餐情況格外在意。“這些企業會詢問‘寫字樓周邊是否有24小時就餐點與便利店’。因為程序員加班多、加班晚，要讓他們加班后能有口熱飯吃。如果一幢寫字樓自帶員工餐廳，那絕對是加分項。”

觀察維度二

外賣小哥臉色如何

張馨怡觀察樓宇的第二重維度是，廁所的衛生紙夠不夠厚？外賣小哥臉色好不好看？

第一次走進一幢寫字樓，別人會先盯著大堂看，夠不夠氣派﹔但小張會先溜到廁所看一看，因為“魔鬼藏在細節裡”。“有的老牌寫字樓，大堂金碧輝煌，但走進衛生間，你會發現，洗手台放著老式按壓皂液器，衛生紙薄得能透光。這說明，這幢寫字樓的錢全花在了‘面子’上，‘裡子’能省則省。”

反觀有些商務樓宇，大堂看著平平無奇，但衛生間標配智能馬桶蓋、戴森干手器，紙巾厚實得能當抹布。“能看出來，物業在用心維護樓宇品質，而不是做做樣子。這種寫字樓的物業服務水准一般不會差。”

小張評價物業服務水准的另一個角度是“外賣小哥的臉色”。

一幢樓宇內入駐少則幾十家，多則上百家企業，中午必然有大量外賣小哥涌入。即便地處核心商圈，樓內員工點外賣的數量也不會少。外賣治理考驗樓宇物業的服務水准。

小張將外賣小哥的臉色分為三個等級：第一等級，外賣小哥能夠笑容滿面地將外賣遞到客戶手中，說明這幢樓對物流友好，物業服務水平“較好”﹔第二等級，外賣小哥面無表情地將外賣放在樓宇前台，說明這幢樓的物業服務“尚可忍受”﹔第三等級，如果外賣小哥送外賣總是罵罵咧咧，她建議直接“拉黑”，“管理不好午間外賣的寫字樓，物業服務水平肯定高不到哪兒去”。

小張還觀察到，近年來，越來越多企業在選擇寫字樓時非常關注空調的使用情況。

上海大部分寫字樓的空調有著“上下班時間”，一般在周一到周五的“早八晚六”工作，過了點就關閉了。企業若想繼續使用，要向物業另繳空調使用費。“別以為空調費是小錢，目前市面上大部分商務樓宇使用的是中央空調。一開空調就覆蓋一整層樓面，空調使用費每小時800元起步。”

小張服務過一家電商，對方看中了一幢很大氣的新樓。企業負責人隨口說了句“公司周末要經常加班”。小張馬上告訴對方，周末加班開空調，要向物業額外支付空調費，且按小時計費。這位企業負責人一算賬嚇了一跳，企業在“雙十一”前后近1個月都要通宵加班，額外花的空調費可能比單月房租還要貴。這家企業果斷放棄了這幢樓宇，轉而選擇了一幢採用分體式空調的老式商務樓。

現在，小張幫企業找樓，都會多問一句“加班多不多”，如果企業經常加班，建議首選採用分體式空調的商務樓。這兩年，一些經營靈活的樓宇會拿出一兩個樓層提供給有加班需求的企業，盡管物業費稍高，但這樣的靈活服務受到不少企業的歡迎。

觀察維度三

在電梯裡能遇到誰

“在電梯裡能遇到誰”，是張馨怡觀察寫字樓的第三重維度。

上個月，她帶著一位做“AI算法”的創業者，考察位於徐匯濱江的西岸智塔寫字樓。電梯裡走進來一位企業員工，這位創業者看了一眼對方手裡的工牌，偷偷轉頭對她說：“這位是某某企業（一家IT龍頭企業）的。”在樓內轉了一圈后，創業者很興奮地說：“在這幢樓裡，能碰到的人，我全都想認識。”

小張認為，這背后折射了企業需求的轉變：過去，企業看重的是樓內“鄰居”的規模與名氣，以此佐証樓宇品質﹔如今，企業更關注產業的關聯性，辦公室早已不只是辦公空間，更是業務合作與資源對接的場所。企業找的不僅是辦公位，更是生態位。

相關產業越扎堆的地方，寫字樓就越抗跌。小張說，一幢樓的租金體系往往是被龍頭企業的預算錨定的，不是隨行就市。以西岸智塔為例，微軟、阿裡巴巴、華為這些頭部企業入駐時，租金談判的基准線就定下了，后續入駐的成長型企業的租金也基本圍繞這條基准線浮動。而且當樓裡的企業之間有業務關聯時，它的“去化速度”往往比普通寫字樓要快。

現在，小張每次看樓時，都會格外關注樓內的產業生態，幫助企業客戶來匹配樓宇。“我們叫這種樓宇為‘產業垂直樓宇’，這種樓宇對產業生態匹配的企業吸引力很大，即便可能要承受比周邊同級別樓宇租金高一些的，很多企業也願意入駐。當然，很多‘產業垂直樓宇’背后通常都有政策配套，如黃浦區每年投入5億元扶持金融科技，徐匯區則對AI企業提供最高1500萬元的辦公用房補貼。所以，入駐這些樓宇的實際成本可能比名義租金要低一些。”

但她提醒，市場中也存在“偽垂直樓宇”，僅挂產業招牌卻無實質招商邏輯。此時，電梯間偶遇的人群、樓內真實的企業構成，便成為辨別垂直生態真偽的直觀方式。

（來源：解放日報 記者 唐燁）