規劃紅利持續兌現 樓市回暖支撐土拍熱情

9家房企 82輪競價 25%溢價率

■這場土拍的意義遠不止於一塊地，而是上海房地產市場的重要風向標。“這一結果反映出當前房企對城市核心區域地塊仍保持較高的拿地預期，為后續市場走勢釋放了積極信號。”

上海土地市場再次升溫。昨天，2026年第三批次宅地出讓落下帷幕。徐匯長橋、普陀石泉、金山新城三幅地塊共收金72.1億元。其中，最引人注目的是徐匯長橋地塊。經過82輪競價，招商蛇口從9家頭部房企中勝出，以25%的溢價率將其收入囊中。這也是今年以來，上海土拍溢價率首次達到25%。

這幅地塊的成交樓面價高達8.7萬元/平方米，一舉打破徐匯長橋板塊的歷史紀錄，成為區域新“地王”。從年初的平淡開局到如今地王再現，土拍熱度回升的背后，有兩股力量不容忽視。

首先，是規劃紅利的持續兌現。

徐匯長橋地塊位於內環中環之間，與黃浦江直線距離僅500米，處於徐匯濱江規劃的輻射范圍內。從2016年黃浦江兩岸公共空間貫通工程推進以來，濱江地帶已成為上海重點資源傾斜的黃金帶。其中，徐匯濱江開發最早，規劃紅利已從藍圖變為現實。各類美術館、藝術空間相繼開放，以“模速空間”為代表的產業集群也快速崛起，吸引了大量高知人群在這裡工作、生活。

集聚效應直接傳導到樓市，近年來，徐匯濱江頻出地王，在售住宅去化旺盛，市場信心可見一斑。在徐匯長橋地塊周邊，由招商蛇口&南昌市政&徐匯城投聯合開發的海上清和璽，2025年全年銷售額超過70億元，位列全市第六，成為現象級紅盤。

具體到這幅地塊本身，它的先天條件同樣出眾。今年2月，相關部門根據市場需求，將其由商住辦用地調整為純住宅用地。地塊距離在建軌道交通23號線上海植物園站僅約700米，生態與軌交雙重優勢突出。同時，其計容建筑面積不到3.8萬平方米，容積率僅為1.8，適合打造低密度小高層住宅，總價門檻對多數房企而言壓力可控。因此，長橋地塊剛挂牌就被業內稱為“炸場級”宅地，吸引了中海、招商蛇口、華潤、保利發展&西岸、綠城、建發&象嶼、越秀、金茂&湖北聯投、上海城投等頭部國企央企組成9個競買人同台競逐。

這場土拍的意義遠不止於一塊地，而是上海房地產市場的重要風向標。“這一結果反映出當前房企對城市核心區域地塊仍保持較高的拿地預期，為后續市場走勢釋放了積極信號。”中指研究院上海數據總經理張文靜說。當前市場情況下，在規劃紅利賦能的重點地塊上，主流房企依然會果斷出手。畢竟，上海已是全國表現最穩健、最值得重注的市場。

其次，上海樓市整體回暖，傳導至土地端。

與徐匯長橋地塊的熱烈競拍形成對比的是，另兩幅地塊均以底價成交。其中，普陀石泉地塊由中建八局&招商蛇口聯合體以30.29億元聯合拿下﹔金山新城地塊則由金濱海集團以8.8億元摘得。分化也不難理解，這背后是樓市整體回暖的梯度傳導。

得益於上海“新七條”政策的持續發力，今年樓市“小陽春”成色十足。2026年3月，上海二手房成交量創下近5年新高﹔截至4月19日，4月二手房累計成交已達18782套，日均939套。

“金三銀四”的熱度仍在延續。新房市場處於鏈條置換的修復階段，正在逐步回暖。總體來看，無論是高端住宅，還是中端改善類產品，都在明顯加快推盤節奏。

華潤置地與南房集團共同開發的“澐啟濱江”，在短短4個月內完成了5次認籌、4次開盤，首開認購率高達225%，至今年4月仍保持在122%的高位。

今年3月18日，中建東孚與寶山國資共同開發的“中環麓島”二批次共79套房源正式加推，開盤當天全部售罄。項目緊接著於4月中上旬啟動了三批次房源的加推。

上海樓市的韌性，通過這些數據得到了充分驗証。正是這份底氣，也在支撐房企在土地端的熱情。

地塊落槌只是第一步。接下來，房企們將面臨更關鍵的命題，如何用足夠驚艷的品質產品滿足上海住宅市場不斷升級的需求。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）