面對業委會專業能力不足、權責邊界模糊等難題，朱涇鎮探索“法治引領自治”

“法治體檢”讓業委會有了指引

在上海推進超大城市精細化治理的進程中，業委會作為社區自治的“最后一公裡”，其規范運行直接影響基層治理效能與居民生活質量。

去年以來，面對業委會專業能力不足、業主參與率低、權責邊界模糊等難題，金山區朱涇鎮創新開展“法治體檢”工作，通過系統化診斷、精准化施策、長效化賦能，探索出一條“法治引領自治”的基層治理新路徑。

從經驗治理到規則治理

“議事規則裡面沒有寫通過電話方式參與表決，電話征詢業主意見會有一定風險。”在明珠新苑小區的法治體檢現場，業委會成員面對專家指出的問題條款，既驚訝又懊惱——業主議事規則條款有漏洞，竟沒有一個人發現。這樣的場景，在朱涇鎮首批啟動的法治體檢試點中並非個例。

去年3月，朱涇鎮組建由司法所、房管部門、律師事務所等專業力量組成的“法治體檢專家組”，對8個試點業委會開展系統性診斷。專家組花了大量時間翻合同、查賬目、訪談業委會成員和業主代表。一名參與法治體檢的律師說：“很多業委會成員是退休的熱心居民，他們有心做事，但缺乏專業判斷力。比如有些不太合理的合同條款，用了十年也沒人提出異議。”

經過梳理，專家組歸納出23類共性問題，主要集中在三方面：制度規范與實際脫節、決策程序執行不規范、監督機制存在盲區。專家組還專門制定了包含8大類100項指標的法治體檢清單，讓業委會自行對照檢查。

萬安金邸小區的案例頗具代表性。在一起物業與業主大會的糾紛中，律師通過法治體檢發現，雙方簽訂的物業服務合同中，關於停車費部分的管理費問題，並沒有約定需要由業主大會承擔相關稅費。但在結算過程中，物業公司卻將相關稅費全部轉嫁給業主大會，並向法院提起訴訟要求業主大會支付一系列費用。律師發現問題后，及時與業委會成員溝通，依據合同條款據理力爭，最終幫助業主大會挽回了這筆稅費損失。

從碎片管理到系統治理

試點結束后，朱涇鎮做了一件關鍵的事：基於8個小區的法治體檢成果，系統梳理23類共性問題，形成了一份《業委會工作法治指引》。這份指引將法治體檢發現的問題轉化為規范化的工作標准，涵蓋了職責權限管理、物業選聘規范、議事規則細則、糾紛調解機制四大板塊，共96項規范。

始尚佳苑小區是個僅有144戶的小區，曾因規模太小難以吸引優質物業公司入駐。根據《指引》中的“資源整合”相關條款，小區創新採用“小小區合並”模式，與相鄰社區組建聯合管理委員會，不僅解決了服務供給問題，還顯著提升了服務質量。

參與起草的律師宋穎童說：“《指引》把法治體檢中發現的共性問題、整改中摸索出的有效做法，全部轉化為可操作的標准。比如公共收益怎麼管，我們直接用了明珠新苑整改后形成的操作模板。”

在《指引》規范下，各小區創新實踐成效顯著：紅菱苑打造“法治文化牆”推進事務公示，勝利新村建立“接待日”制度化解糾紛，南圩新村實行賬目季度公示……居民普遍反映：“有了清晰規則，辦事更規范，社區也更和諧了。”

目前，《業委會工作法治指引》已在朱涇鎮52家業委會全面推廣。

（來源：解放日報 記者 黃勇娣 通訊員 殷潔如）