窗外就是蘇州河，到人民廣場直線距離600米，樓內健身房、會客廳、咖啡館、藝術畫廊等公共配套齊全……位於黃浦區西藏中路728號的“蘇河美欣公寓”堪稱上海“天花板”級的保障性租賃住房。首批130多套住房最近已基本租罄。

“蘇河美欣公寓”也是上海市“商改保”政策首批落地項目之一。

上海是全國商辦樓宇存量規模最大的城市之一，推動低效商辦樓宇改造為保租房，是超大城市破解存量資產閑置與住房供給短缺雙重矛盾的關鍵抓手。去年7月，全國首個商務樓宇更新專項新規《關於推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》發布，提出允許商辦樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）。去年以來，在“商改保”政策加碼的激勵下，上海涌現了一批由低效商辦樓宇改造而來的保租房。

這些“商改保”項目推出后，市場反響如何？

寫字樓空置，“一改”破局

走進“蘇河美欣公寓”，高挑氣派的大廳、寬敞的休憩區、彬彬有禮的前台管家，好像步入了一家星級酒店。

“蘇河美欣公寓”規劃了230套房源，有50平方米的一居室戶型、60—80平方米的一室一廳、80—90平方米的兩室兩廳以及160—180平方米的超大豪華兩室露台等多種戶型選擇。

每套房型都配備了家具、中央空調、洗衣機、冰箱、微波爐、電視機等。在不少中高區的房間內，還能俯瞰蘇州河美景。樓內提供管家服務、免費健身房、會客廳、休閑室以及地下車庫等配套設施。運營方在樓內高區還引入了休閑畫廊和行政酒廊，住戶可在這裡會客、休閑以及舉辦小型活動。

“蘇河美欣公寓”原址是上海燃氣的辦公地，2000年起作為美欣大廈寫字樓對外辦公招租。此次改造前，寫字樓空置率較高。2022年，上海申能能創能源發展有限公司與黃浦區金外灘集團合作啟動了改造項目，並共同成立了運營改造公司“上海申能金外灘商業管理有限公司”，對該樓宇實施更新並整體轉換為保租房。“蘇河美欣公寓”在去年10月啟用以來，租戶普遍租約在一年以上，還有不少人已來預約下一批公寓。

同樣緊鄰蘇州河，位於恆豐路1號的保租房“供合家”也是“一改就活”。

在靜安區房管局支持下，“供合家”由上海市供銷合作總社在原商辦基礎上改建而來，去年7月投放市場，提供310套公寓，涵蓋標准單間、一室一廳、兩室一廳等多種房型。

“供合家”門店負責人介紹，“供合家”租金平均為5800元。它是上海首個享受“房補聯動”政策的市級人才公寓，申請到市級人才補貼的住戶還可以享受每套額外減免2000元的政策，性價比頗高。目前，“供合家”入住率達到97%，容納了70多家市級重點企業的300多名人才。

政策東風下，層層探索

記者從各區了解到，上海目前有一批已入市或在改的“商改保”項目。此類項目在上海陸續開花，源於上海近年來在商辦樓宇更新政策上的逐步鬆綁。

在閔行區浦錦街道，地產城方活力社區（江月路店）項目穩定在90%以上的出租率背后，有“全國首創”的一份托舉之力。

這一項目原址為2010年世博家園配套辦公區，2017年，依據市相關政策，上海地產投資有限公司申請將長期空置的江月路3棟辦公樓轉型為租賃住房，並於次年獲批。2019年，經過裝修改造，可提供1080套集中式租賃房源，當時該項目還是市場化租賃住房。到2022年，在市級政策的支持下，閔行區保障性租賃住房工作領導小組出具認定書，將項目正式認定為保障性租賃住房。

去年，江月路項目又邁出一大步，與虹橋璟智項目共同作為底層資產，成功發行全國首單“商改保”REITs（不動產投資信托基金）——匯添富上海地產租賃住房REIT。該產品上市后“一票難求”，很多人將其當作“收租型理財”來配置，公眾認購倍數達494倍，創下公募REITs市場新紀錄，徹底打通了“商改保”項目的資本化退出通道。

記者了解到，在推動商辦樓宇更新政策體系構建上，上海形成了“三年行動方案+實施細則+配套標准”的完整政策框架，政策力度持續加碼：2024年6月，發布《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》，提出三年時間有序推進40—50個商務樓宇更新改造項目﹔2025年3月，出台《上海市商務樓宇綜合評價指南（試行）》，為商務樓宇評估、分類更新提供了量化標准﹔ 下轉 4版（上接第1版）同年7月，發布《關於推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》，構建“規劃—審批—運營—監管”全流程新路徑。

一位區房管局的負責人告訴記者，去年出台的實施意見非常關鍵，讓商辦樓宇改造有了可走通的操作路徑。該政策推出后，來問詢改造事宜的市場主體明顯變多了。有的是商辦樓宇的業主，也有不少投資方。這說明上海“商改保”是有需求、有市場的。

上海還為“商改保”項目提供全方位的配套支持。在資金層面，國開行等金融機構提供4%左右的低息專項貸款，改造項目可享受前3年免征房產稅的稅收優惠﹔在審批層面，大幅簡化流程，全國首單“商改保”REITs從獲批到上市僅用18天，創下了公募REITs發行上市的“上海速度”﹔在配套層面，改建項目全面執行民用水電氣價格，降低居住與運營成本。

大范圍復制，堵點須破

“商改保”的模式能否大范圍復制？記者採訪發現，還有不少問題需進一步研究和突破。

“改造投入資金大，回報周期長。特別是一些民營業主，原本就因樓宇閑置承受資金壓力，輕易不敢追加投資，而且擔心改造后收益還不如商辦，大家要麼‘改不起’，要麼害怕‘盤不活’。”一名市場人士說。

江月路項目裝修改造的資金投入達1.3億元，通過公募REITs發行上市提前實現資金回籠后，仍需大約10多年才能回收投資成本。同時，公募REITs發行未必百試百靈。投資者之所以看好“匯添富上海地產租賃住房REIT”這個產品，一是基於上海地產這樣的國企背書，二是看中基金公司的品牌。如果換別的項目，不一定能達到預期效果。

從具體操作上來看，商辦樓宇產權分散也是一大堵點。“大量樓宇早期分割銷售，小業主眾多、訴求不一，統一改造、運營的難度非常高。”黃浦區城市更新推進辦副主任錢峰說。

另外，要更新的商辦樓宇普遍建造於20世紀90年代到2000年前后，當時的建設標准與現在有很大不同，商辦樓宇改成保租房，要把“大開間”改成“小戶型”，結構安全和消防規范需要參照現在的標准，標准要求高，施工難度大、周期長。

最重要的是，“商改保”項目必須經得起市場的檢驗。項目能保持一定收益率且持久經營，要求投資方因地制宜謀劃，在交通、區位、生活配套、定位、產城融合等方面進行周全的商業化考量。

經過反復考量，“蘇河美欣公寓”項目定位非常精准：黃金地段、高品質配套匹配高收入租賃人群。項目填補了上海保租房高端市場的空白。江月路項目交通便捷和生活配套齊全，產品性價比高。這裡的租戶80%以上在40歲以下，約一半在浦江地區的產業園和醫院等單位上班，另一半則集中在浦東的東方體育中心、徐匯西岸兩個區域上班，地鐵通勤一般需要30分鐘到40分鐘。

在項目后續運營中，運營方是否專業，能否持續提供有品質的服務，甚至在情感上能否凝聚住戶也起到關鍵作用。“供合家”全年策劃了20多場社群活動，鼓勵住戶參與樓宇治理。這樣的運營模式增加了住戶的歸屬感與參與感，但非常考驗運營方的運營能力。

“如何獲得可持續的高出租率，才是探索‘商改保’需要研究的核心關鍵。”有投資方說。