“以前，小區裡的事要找幾個物業經理，個個喊難、人人叫苦﹔現在，找一個就管用，訴求馬上響應！”

金谷園居民區書記沈維奕一句直白的感慨，道出了徐匯區漕河涇街道三個老舊小區“抱團”選物業帶來的真切變化。

金谷園居民區三個小區聯合競標物業服務合同統一簽約儀式。受訪居民區供圖

金谷園小區、金浦大廈、銘源大樓，3個建於上世紀90年代末的老小區，曾深陷體量小、物業棄管、服務拉胯、收費矛盾的治理死循環。2025年10月，在黨建引領下，三個小區打破圍牆，跨小區聯合招標，選聘物業公司進駐，用“連片管理、降本增效、公開透明”的創新實踐，讓1152戶居民告別糟心日子，也為“老小散”小區提供了可復制、可借鑒的物業治理樣本。

“小小區”沒人管？高收費換不來好服務

“金浦大廈、銘源大樓都隻有一百來戶，保安、保潔、維修一套班子必須配齊，物業費根本養不活，物業要麼敷衍了事，要麼撂挑子走人。”金谷園小區業委會副主任鄭允強談到。退休前，他曾擔任居委會主任，深知其中無奈。

三個小區先天條件懸殊，金谷園900戶，售后公房與商品房混合，但金浦大廈隻有108戶，銘源大樓144戶，這兩個小區均為迷你小區。長期以來，這裡由兩家物業、兩種制度分頭管理，標准不一，各自為戰。

疫情期間，多頭管理的弊端徹底暴露。“居委想推進一件事，要分頭溝通，反復協調，效率極低，群眾訴求拖不起。”沈維奕直言。

更棘手的是，“小小區”陷入“收費高、服務差、收不上費、更無服務”的惡性循環。金浦大廈物業費2.7元/㎡/月，銘源大樓2.6元/㎡/月，遠高於金谷園小區1.5元/㎡/月的標准，可居民對物業服務的感受完全不對等。

“地下室十幾年沒人清，樓道堆物沒人管，路燈壞了半個月不亮……大家都在問，錢交這麼多，到底花在哪兒了呢？”銘源大樓業委會主任吳國君坦承，長此以往，信任裂痕越來越大。

銘源大樓地下室到處都是廢棄的非機動車。受訪居民區供圖

2024年，服務銘源大樓的物業公司眼看漲價無望打算退出，小區再招標卻屢屢碰壁。“物業一看，就一百來戶，直接搖頭，沒人願意接。”鄭允強坦言，這是無數老舊“小小區”的共同痛點，此時，“抱團”選物業成了沒有辦法的辦法。

但三個小區的居民，卻憂心忡忡。金谷園小區居民怕漲價，金浦大廈、銘源大樓居民盼降價，可又怕更沒人管。“我們最擔心‘抱團’就是為了漲物業費，錢交多了，服務還沒提升怎麼辦？”金谷園小區居民陳阿姨的話，道出所有人的顧慮。

“抱團”競標！一本標書招進好管家

黨建引領，先把人心聚起來。

2024年下半年到2025年上半年，三個小區先后完成業委會換屆。“黨建引領，群眾認可，班子建強了，聯合招標才有底氣。”沈維奕說。

居民區先后在黨員會、樓組長會上宣講方案，算清“降本增效賬”，方案上報街道與徐匯區房管局后，得到全程政策指導與第三方專業支持，確保流程合法合規。

金谷園居民區舉辦物業統一管理座談會。受訪居民區供圖

金谷園居民區創新採用“一本標書、聯合招標”方式，把三個小區打包成一個標的，讓物業能統籌人力、共享資源、壓縮成本，企業有利潤、居民不漲價。

“我們明確，聯合招標絕不和物業費漲價挂鉤，先維持原有收費標准，把服務做出來，讓居民看得見、感受得到。”沈維奕的承諾，給擔心漲價的業主吃下一顆“定心丸”。

招標全程上網挂網、公開可查，原物業可同等參與競標，杜絕暗箱操作。“就是要讓老百姓放心，物業公司不是誰介紹進來的，更不是內定的，全在台面上。”

2025年9月，方案經1152戶全體業主同意，最終，服務口碑不錯的梓班物業通過先托管體驗，再正式中標，成為徐匯區首個跨小區聯合選聘物業的成功案例。

“一竿子管到底”！老小區大變樣兒

2025年10月1日，新物業公司正式進駐三個小區，連片化、扁平化管理的優勢迅速顯現，小區面貌眼見著變了樣兒。

“銘源大樓地下室裡的垃圾，十幾年了，一直沒動過，現在三個小區的保安、保潔一起上，還有居委會和業委會的工作人員，用了三小時清理出四大車垃圾，地下室變得清清爽爽，打算后續重新劃設非機動車位，充分利用起來。”吳國君說。

銘源大樓地下室清理出來的垃圾裝了四大車。受訪居民區供圖

梓班物業總經理郁洪濤算了一筆明白賬：“維修工共享、巡邏崗交叉、保潔穿插作業，金谷園小區的師傅隨時支援‘小小區’，成本沒增加，服務卻提上去了。”

放在過去，“小小區”養不起專職維修工，設施壞了要等，現在“一個電話，師傅馬上到”，夜間應急也有保障。

“居民不信任，根源就是不透明。現在收費標准、服務內容、工作月報全公示，金浦大廈、銘源大樓每月發月報，金谷園小區每季度出季報，干了什麼、錢花在哪，一目了然。”沈維奕說。

居民陳阿姨也明顯感受到了變化：“保潔干完手裡的活兒，還會主動巡查綠化帶，電梯、路燈一壞就有人修，響應速度比以前快太多了。”

金谷園小區主通道上，停車越來越有序。受訪居民區供圖

提升服務質量后的三個小區物業費全部維持原樣，金谷園小區1.5元、金浦大廈2.7元、銘源大樓2.6元。“看著收費有差異，其實是有原因的，金谷園面積大，車位多、公共收益高，能彌補成本﹔‘小小區’面積小、成本高，收費自然高一點。”郁洪濤解釋道。

如今，“三駕馬車”也形成了固定的聯席會議機制，每月召開聯席會，物業每月舉行內部例會，每季度進行居民滿意度調查，問題當場提、限期改、回頭看。

“以前有問題需要找幾個經理，現在‘一竿子管到底’，突發事件處置快得多。”沈維奕說，聯合招標實施以來，物業管理類投訴同比下降超九成。

“物業降成本，居委好統籌，居民得實惠。”鄭允強用“三贏”總結這場“抱團”的價值。