上海力量助推商業不動產REITs

首批14單項目多與上海有關，參與的滬企數量和滬資規模均居全國第一

2月27日，首批商業不動產REITs項目已有6單獲得交易所反饋，距離項目申報不到一個月的時間，其中還包括了春節假期，進展可謂迅速。

從2025年12月31日商業不動產REITs開啟試點至今，已有14單項目在滬深交易所申報，合計擬募資規模在400億元左右。按照現有速度，首批項目有望很快上市，這也標志著中國公募REITs市場正式進入“基礎設施不動產+商業不動產”全面發展階段。

在其中，一股“上海力量”頗為引人注目。

上海拿下多個第一

REITs是Real Estate Investment Trusts的縮寫，翻譯成中文就是不動產投資信托基金。它的運作模式，是通過募集社會投資者的資金，投向各個不動產，並由專業機構管理運營不動產，再將產生的租金、增值等絕大部分收益按比例分配給投資者。它像一架連接資產與資本的橋梁——可以幫助企業將不動產轉換為現金流，盤活存量資產。同時降低了普通投資者參與不動產投資的門檻，激活了社會資本。

首批商業不動產REITs項目參與主體包括央企、地方國企、民企、外企，底層資產涵蓋商業綜合體、零售、酒店、辦公等。

值得注意的是，目前申報的14單商業不動產REITs，多數與上海有關。

原始權益人（不動產項目的原所有人）方面，位於上海的企業共7單，包括錦江國際集團、上海地產集團、陸家嘴集團、光大安石、崇邦、華住、吾悅順瑞等，佔到所有項目半數，全國數量第一。

底層資產（不動產項目）方面，涉及上海資產的共5單，分別是上海地產的鼎保、鼎博大廈，陸家嘴的晶耀前灘，光大安石的靜安大融城，崇邦的嘉亭薈城市生活廣場，華住的江橋萬達桔子水晶酒店，全國數量第一。

同時，從底層資產估值（申報稿）來看，上海資產估值合計120.33億元，全國規模第一。

三大優勢形成上海力量

上海拿下多個第一，在市場看來並不意外。“這是上海自身優勢的直接體現。”一位業內人士坦言。

首先，上海的區位優勢無可復制。商業不動產REITs的租金收益和資產增值邏輯更加市場化，資產區位質量、租戶結構穩定性都是投資者最為關注的要素。

比如陸家嘴集團的晶耀前灘項目，位於浦東新區前灘國際商務區，是上海新興的核心商圈，辦公樓與商場的出租率均超過93%。項目更以“甲級寫字樓+商業綜合體”形式，開創了商業不動產REITs混合業態先例。

同時，上海企業對於REITs普遍持開放探索的態度，同時也有轉型的需求。尤其是上海國企積極參與，成為推動商業不動產REITs的關鍵力量。

首批申請中，上海地產集團、錦江國際集團、陸家嘴集團等國企率先發力。申報的項目資產業態多元，包括商業綜合體、辦公和酒店資產，均坐落於城市核心商圈，核心運營指標都較為穩健，符合商業不動產REITs“成熟穩定”的要求。這種積極的參與，是上海國資對於盤活存量不動產的進一步探索，也是國企服務國家戰略、助力資本市場創新的責任擔當。

此外，作為國際金融中心，上海金融基礎設施和金融機構的集聚優勢，更是這次領先一步的關鍵。

首批14單中，有13單是申報在上海証券交易所。上交所目前是全國REITs的核心市場，截至2025年底，在上交所上市的REITs已超過50單，全市場佔比超過70%，總市值近1500億元。

作為上海的頭部券商，國泰海通此次也是表現亮眼。作為財務顧問，國泰海通參與了4單商業不動產REITs的申報。國泰海通相關業務負責人表示，商業不動產REITs具有重要標志性意義，資本市場服務實體經濟的深度和廣度得到進一步拓展。這一創新為持有優質商業不動產的企業提供了市場化退出渠道，推動行業向“重運營、強回報”模式轉型，也提高了資本市場制度的適應性。

據悉，后續還有不少企業在積極籌備申報商業不動產REITs發行。2026年，中國商業不動產REITs將在“上海力量”的助力下，穩步前行。

（來源：解放日報 記者 張楊）