上海樓市“新七條”大幅調減限購

今起施行，涉及住房限購、公積金貸款、房產稅等7項調整

馬年開工第二天，上海再出重磅樓市新政。

昨天中午，上海市住建委、市房管局等五部門聯合出台《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，涉及住房限購、公積金貸款、房產稅等7項調整。其中，限購政策大幅鬆綁，非滬籍家庭及單身人士持有居住証滿5年即可購買一套住房，無需再同時滿足社保或個稅繳納要求。居民的住房消費能力再提升，公積金最高貸款額度上調，目前已達全國領先水平。新政自2月26日起施行。

調減限購政策佔比近半

此次樓市“新七條”中，有3條為調減限購政策。

最大亮點是購房群體再擴容，即持有《上海市居住証》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購1套住房。上海對持居住証群體在已有的基礎教育、醫療等公共服務功能上，增加居住服務功能。

過去，這部分非滬籍常住人口，因為沒有在上海繳納社保或個稅，無法買房，包括護工、家政等從事城市基礎服務為主的人員，還有企業總部在外地、因公搬到上海長期生活工作的外地人才。現在隻需滿足居住証條件，無需在滬繳納社保或個稅即可買房。

順應非滬籍家庭（成年單身人士）的需求，限購政策進一步優化，具體包括降低購房門檻、增加購房套數。

此前，非滬籍居民家庭（成年單身人士）連續繳納社保或個稅滿1年及以上，可在外環外買房﹔調整之后，可在全市買房，不限外環內外（不足3年，外環內僅1套）。此前，非滬籍居民家庭（成年單身人士）連續繳納社保或個稅滿3年及以上，只能在外環內買1套房﹔調整之后，視作滬籍家庭，可在外環內增購1套房，即外環內可買兩套房。

“限購政策的調整，將支持相關家庭住房消費需求，尤其是住房改善型需求的釋放。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。這也體現了上海不斷支持青年人才、新市民和基礎行業從業者來滬安居，為每一位奮斗者提供安居樂業的多樣化選擇，應支持盡支持。

公積金“認房不認貸”

圍繞降低置業成本，新政出台公積金、房產稅相關的4條細則。

最大看點在於優化貸款次數認定，即落實公積金的“認房不認貸”。新政前，若公積金貸款次數滿兩次，后續購房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結清，則繼續享有公積金貸款權利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進改善型住房需求的釋放。

同時，繼續提高公積金貸款的最高額度。新政下，家庭購買首套房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元。若疊加多子女家庭（增加20%）和購買綠色建筑（增加15%）最高貸款額度上浮政策，總共可增加35%貸款額度，即公積金貸款最高額度可達324萬元，處於全國領先水平。

“最終貸款額度的計算，要視購房者公積金賬戶余額等情況而定。”嚴躍進說。

此外，繼續擴大多子女家庭購房支持范圍。新政明確，多子女家庭購買第二套房使用公積金貸款額度上浮20%，此前首套貸款額度已經可以上浮20%。“二套向首套‘看齊’，將覆蓋更多改善家庭群體，釋放多樣需求。”上海中原地產分析師盧文曦說。

個人住房房產稅也結合實際操作情況進行微調。原來，滬籍家庭子女成年后首次購買屬於成年子女家庭唯一住房的，免征房產稅，但置換時“賣一買一”就要征收房產稅。此次政策調整后，取消了“首次購買”要求，只要購買住房是唯一住房的，都不征收房產稅，體現對改善型住房需求的支持。

嚴躍進表示，此次新政，既涉及非滬籍家庭，也涉及滬籍家庭，甚至包括從事城市公共服務的人員等，覆蓋了各類住房需求。

延續精准調控思路

剛剛過去的春節，樓市“小陽春”跡象顯現。上海中原地產監測數據顯示，春節期間，上海新房成交量較2025年春節同期明顯增長，且高於2023年和2024年春節假期﹔二手房交易暖意延續，不少中介門店大年初四就開門迎客。

在市場持續釋放積極信號的背景下，上海為何選擇在此時出台新政？

“持續涌現的市場需求，需要政策進一步給予回應。”業內人士表示，2025年，上海高品質新建商品房表現亮眼，市區多個樓盤開盤即售罄，二手房月均成交量逼近2萬套。今年1月，上海打破常年淡季規律，二手房成交2.28萬套，創下五年同期最高紀錄。活躍交易之下，一批新的購房需求正在浮現。如，沒有在上海繳納社保卻長期工作生活於此的外地人才、為城市日常運轉提供基礎服務的從業人員、希望二套房購房成本進一步優化的多子女家庭……這些來自剛性和改善型群體的置業訴求，等待政策的進一步覆蓋。

“有了新政助力，上海樓市將提前鎖定‘小陽春’。”盧文曦說。此次新政出台及時，節前的市場呼聲，在節后迅速得到回應，不僅有助於穩定預期，也讓更多購房者能提前規劃置業節奏。從歷次上海政策的優化來看，包括新房和二手房都將迎來積極的交易態勢。得益於今年年初的良好開局，樓市后續走勢會更加扎實。

通過政策的持續優化，將有更多願意長期工作、生活在這座城市的人群獲得購房資格，這有助於夯實市場向好趨勢，為樓市發展注入持久動力。

新政也是上海“十五五”規劃綱要公布以來，在房地產領域出台的第一項舉措。2025年12月，全國住房城鄉建設工作會議提出，“十五五”時期推動房地產高質量發展。上海“十五五”規劃綱要明確，要“更好滿足人民群眾多樣化多元化住房需求”“加強住房精准有效供應”。上海此番新政出台，就是在市場相對平穩的基礎上，響應和順應中央部署與城市發展趨勢，繼續穩定市場預期。

（來源：解放日報 記者 戚穎璞）