2026年，上海在打造“產業生態”營商環境方面，迎來了首發政策。

昨天，上海公布《上海市促進租賃和商務服務業“產業聚集、空間聚集、要素聚集”三年行動計劃（2026—2028年）》（以下簡稱《行動計劃》），提出到2028年，上海市租賃和商務服務業營收突破1.5萬億元，規模保持全國領先。

廣告、咨詢、人力資源、會展、法律服務……這些行業統稱為租賃和商務服務業，看似不如芯片等產業“硬核”，卻滲透到人們生活和城市經濟中。上海開年首個產業政策，為何要聚焦這個行業？

事關萬億元級的“產業聚集、空間聚集、要素聚集”，背后是一種全新的產業生態培育邏輯。換句話說，上海對租賃和商務服務業進行改革，就是要“試水”這一培育邏輯，未來在更多的細分產業復制推廣。

產業聚集背后的城市算盤

作為中國的經濟中心城市，租賃和商務服務業是上海實打實的優勢產業，產業規模常年位居全國第一。2025年，上海租賃和商務服務業營收預計超過1.3萬億元，佔上海經濟總量8%以上，是重要的支柱服務業。

可近年來，上海租賃和商務服務業的發展速度開始放緩，行業增速落后於全國平均水平。如何挖掘增量，讓租賃和商務服務業能再度“跑起來”，成為上海服務業發展的重要議題。

但服務業不同於制造業，可以靠重大項目拉動。上海租賃和商務服務業分支眾多，零星分布在各區，很難“一手抓”。

這就像擁有一手好牌，卻沒有打出最佳組合。這次公布的《行動計劃》要做的，就是重新洗牌、精准發牌。

在新政中，一份清晰的“產業地圖”浮出水面：到2028年，廣告業重點布局徐匯、黃浦、普陀，三區要拿下全市50%的營收﹔人力資源服務業重點布局浦東、靜安、黃浦，未來合計營收要佔全市超60%﹔組織管理服務業聚焦浦東、靜安、徐匯，未來合計營收佔比要達到55%﹔咨詢調查業聚焦浦東、靜安、黃浦，目標佔比要達到70%﹔會展業聚焦浦東、徐匯、青浦，目標佔比要達到60%﹔法律服務業聚焦浦東、靜安、徐匯，目標佔比80%﹔旅行社及相關服務業則要在長寧區形成55%的聚集度。 下轉5版

重新規劃后，租賃和商務服務業將重點落向浦東、靜安、徐匯、黃浦、青浦、長寧、普陀7個區，每個區都有明確的賽道，每條賽道都有頭部區域。在此基礎上，各集聚區將實施企業梯度培育行動，瞄准全球化與世界城市研究網絡（GaWC）評價體系和全球性服務機構名單開展精准招引。

當然，這並不是不讓其他區域發展相關行業，而是要通過支持重點區域，做大服務業市場增量，加快產業的整體發展。上海市發展改革研究院副院長馬海倩表示，租賃和商務服務業分支領域很多，各個區域明確了細分賽道之后，可以有效避免同質競爭和資源錯配，做強當地的區域特色。

記者從相關部門了解到，規劃到2028年，7個集聚區營收佔全市比重超過70%，其中浦東、靜安、徐匯、黃浦等4個重點集聚區營收佔全市比重近六成。

空間聚集背后的化學反應

“產業聚集”有了規劃，“空間聚集”要如何落地？上海的回答是：不僅要建園區，更要造生態。

漫步徐匯西岸，這裡除了有高檔寫字樓，還經常舉辦大型展覽活動，即便在工作日也充滿生活氣息，一到周末更是熱鬧非凡。這種變化，源自城市規劃者對於產業生態的全新理解——招引更多企業之外，更重要的是營造一個個功能復合、活力持續、便於交流碰撞的創新空間。

這種理念尤其適用於需要高頻人際交往和思維碰撞的租賃和商務服務業。因此，打造高能級、配套完善的載體空間是各區發展各自細分產業的重中之重。

位於青浦的虹橋國際會展產業園已經嘗到甜頭。2021年揭牌至今，虹橋國際會展產業園入駐企業超500家。這裡不僅提供辦公空間，更設有“總裁會客室”“共享會議區”，主辦方辦展時能就近接待客戶、舉辦活動，商務效率大幅提升。

《行動計劃》提出，要重點打造兩類空間載體。一是業態復合、要素聚集的融合型商務空間。比如，黃浦江兩岸濱江國際商務服務集聚帶和“南京路—蘇河灣”國際商務服務集聚帶。這兩條聚集帶原本就是多種業態聚集交織的區域，未來租賃和商務服務業的產業定位將進一步明確。

二是特色鮮明、配套完善的專業型集聚載體。例如，在分散程度最高的廣告行業，上海要重點建設多個數字廣告特色產業園區，並支持徐匯、普陀推動“AI+數字廣告”創新聚集發展，推動嘉定中廣國際國家廣告產業園數字化轉型等。

上海不僅提供載體，更希望打造生態，促進租賃和商務服務業的空間更加“融合”。

《行動計劃》還對空間載體的完善提出支持舉措，重點是支持商務樓宇更新提升。比如，落實容積率獎勵、彈性規劃管理等政策，允許存量商務樓宇兼容租賃住房、人才公寓、酒店、文娛、醫療健康等功能，促進功能復合和業態融合。

要素聚集背后的精准匹配

產業方向定了，空間載體有了，最后一步是生產要素的聚集。

服務業需要的生產要素和制造業很不一樣。制造業的核心是“制造商品”，其生產要素圍繞制造效率展開﹔服務業的核心是“提供價值”，其生產要素圍繞人才、信息和交互質量等方面展開。

所以，在這次的《行動計劃》中，可以看到要素聚集重點指向了人才、數據、專業服務平台等領域。

而且，這些要素保障還針對產業需求進行了細化。就拿人才保障來說，《行動計劃》並沒有泛泛而談“吸引人才”，而是點出了涉外法律、境外稅務、國際仲裁等服務業企業“走出去”急需人才的領域，針對性地提出配套措施，比如打造海外人才一站式服務平台﹔優化人才居留、出入境流程﹔甚至單列賽道，增加商務人才在各類計劃中的名額。

除此之外，根據細分賽道定位，《行動計劃》還鼓勵各區出台特色的配套政策。

在此之前，已有部分區展開服務業政策補貼的探索。例如，浦東、靜安出台專業服務券，徐匯出台新質服務券，讓企業購買法律服務、咨詢報告等都能獲得補貼，收獲了不錯反響。

這次《行動計劃》創新性提出“出海服務券”，企業開拓海外市場時，從設立分支機構到購買當地服務都能使用。

要素精准匹配的背后，折射出上海服務業發展思路的轉變。“服務業同樣需要培育生態——在這個生態裡，產業需要什麼，我們就提供什麼。”馬海倩指出。這意味著，要素與空間的聚集不再僅是物理上的疊加，更是為了服務產業、激活創新。由此形成的“產業引領—空間承載—要素賦能”閉環，正成為上海服務業邁向高質量發展新階段的核心思路。

相關政策制定者表示，目前各區對於租賃和商務服務業細分賽道的打造十分積極，“過去發展服務業很難找到抓手，現在有了‘三聚集’這樣一套行動指引，區裡會覺得省力很多”。

作為開年首個重磅產業政策，“三聚集”的探索才開了一個頭。未來，這種產業發展理念會貫穿到更多改革中去，探索超大城市現代服務業發展新范式。

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