走進上海市楊浦區海州路105弄小區，居民王秀華指著干淨的樓道，臉上洋溢著滿意的笑容：“現在衛生會有人每日打掃，維修會有快速響應，安全會有專人巡邏，原來那些瑣碎卻煩心的事，終於能有地方管、有人負責了，新來的物業效率就是高！”

同樣感受到顯著變化的，還有自平涼路1975弄小區的居民。“12月1日，保利物業正式入駐后，我們小區的環境面貌得到改觀，場地也有人掃了，綠化有人來管理了，門口每天有5次巡邏……”談起小區的這次“團購物業”，居民包菊祥表示，不僅激動，更多的是期待。

這些點點滴滴的變化，源於定海路街道以黨建為引領，創新推出的“團購物業”模式。

這項模式通過資源整合、機制創新、民主協商，成功實現物業服務從“兜底型”向“規范型”升級，悄然改變著社區居民的生活，走出一條“非財政托底”的老舊小區治理新路徑。

“老、小、散”小區物業治理難在哪？

定海路街道辦事處副主任陳懌告訴記者，街道一共有66個住宅小區，75.76%的住宅小區是2000年前建成的，其中31個小區長期依賴托管物業托底管理，面臨服務缺位、成本失衡、治理低效的三重困境。街道的“老、小、散”表現在老舊弱、規模小、分布散。

小區長期深陷結構性矛盾：0.18元/平方米﹒月的低價物業費僅能覆蓋應急維修，日常保潔、秩序維護等基礎服務普遍缺失﹔人力、物料成本逐年攀升與居民對物業費市場化調整接受度低的矛盾，讓物業企業陷入“低價虧損、漲價難推進”的困境﹔缺乏專業物業支撐導致基礎設施老化、維修成本上升，有限治理資源難以滿足居民精細化需求，治理效能嚴重不足。

在此背景下，街道選取12個位置相近、問題典型的小區作為試點，通過“團購物業”激活市場活力，破解治理困局。

如何從“無人問津”到“優質競爭”？

上海市委黨校（上海行政學院）社會學教研部主任、中國社區發展協會專家委員會委員何海兵教授表示，“團購物業”這一模式的首創性，體現在它打破了傳統上各小區單打獨斗的治理壁壘，通過區域整合產生規模效應，使老舊小區物業服務實現了從“無人問津”到“優質競爭”的轉變。

為確保“團購物業”落地見效，街道構建起“多元協同、市場運作”的系統解決方案。於6月18日召開工作動員部署專題會議，全面啟動“團購物業”工作，同步委托第三方專業機構對試點小區進行物業服務價格評估並出具評估報告。在民主協商上，組建攻堅專班，開展“一小區一策略”精准宣傳，通過20余場居民座談會算清“服務對比賬”“成本效益賬”“長遠利益賬”。

8月29日-30日期間，試點小區成功召開了物業選聘的業主大會，平均參與率達 92.65%，同意率超77.94%，凝聚起改革共識。

在資源整合上，按“地域相鄰、管理便捷”原則，在房管局的指導下，將12個試點小區整合為11.2萬平方米的“物業服務綜合體”，變“分散零單”為“規模訂單”，並創新“一本標書管全域”招標模式，將物業費調整至 0.6 元（無固定門衛）或0.8元/平方米﹒月，成功吸引保利物業等 5 家企業競標，並於11月5日進行了評標，發布了中標結果。

在標准規范上，制定“四保三優”基礎服務統一標准，通過跨級聯動破解政策瓶頸，獲得市區主管部門政策指導與支持。

同時，街道以“網格化、專業化、智能化”的“一體三化”為路徑，推動治理提質增效。通過“微網格”集約化管理，構建“街道統籌、居民區黨組織牽頭、業委會協同、物業執行、居民代表監督、職能部門指導”的“六位一體”治理體系，實現資源統籌與閉環響應﹔制定“四保三優”（保清潔、保秩序、保維修、保綠化，優便民服務、優安全保障、優文化建設）服務標准，推動服務從“基礎保障”向“品質提升”跨越﹔依托線上平台搭建連片小區管理數據庫，整合房屋安全檢測、物業繳費、設施報修等功能，實現全流程智能化閉環，同步建立動態考核機制，確保“優質優價、獎優罰劣”。

“‘團購物業’仍處於探索階段，后續物業服務監管、質量持續提升、長效機制完善等任務依然艱巨。”定海路街道黨工委書記、人大工委主任李榮表示：“未來，將不斷深化黨建引領物業治理實踐，鞏固拓展試點成果，持續提升基層治理現代化水平，讓定海居民住有所居、居有所安。”

分享讓更多人看到