普陀區全面鋪開物業服務“質價雙提升”，探索階梯式、動態型、整合式等調價模式

物業費收多少“一把鑰匙開一把鎖”

今年已有89個住宅小區完成物業費調價，物業類熱線投訴同比下降逾兩成

最近，普陀區真如鎮街道恆力錦滄花園的居民發現了小驚喜：20年未曾更換的景觀水泵汩汩噴涌，櫻花亭外新鋪的塑膠步道在晨光中熠熠生輝。而就在去年，這裡還因為設施老化、綠化失管，屢屢登上12345熱線的投訴榜。

恆力錦滄花園的蝶變是普陀區全面鋪開物業服務“質價雙提升”行動的縮影。

普陀區堅持黨建引領，通過階梯式、動態型、整合式等調價模式，持續推動物業收費標准市場化機制的建立和物業服務質量的提升。截至10月底，今年普陀區已有89個住宅小區完成物業費調價，物業類熱線投訴同比下降約24.8%。

階梯式調價小步穩走

位於萬裡街道的萬裡名軒是有26年房齡的早期商品房，卻因為“保養得當”被居民稱為“凍齡小區”。

其實，曾經它也面臨設施老化、內部環境破舊等老舊小區共性問題，轉折點出現在2022年。

當時，萬裡名軒續聘了中環陸家嘴物業。“物業在小區服務超過20年，總體獲得了多數居民的認可。”萬裡名軒業委會主任夏愛萍說，“不過續聘后，物業基於人力、物資等運營成本上漲，提出了漲物業費的要求。”

中環陸家嘴物業副總經理陸燕介紹，2021年，公司聘請專業物業費評估第三方對萬裡名軒進行物業服務成本評估、精細化測算，並將評估報告向全體業主進行了公示。“評估下來，建議收費標准是3.11元/平方米。”

然而，當時萬裡名軒電梯住宅的物業費隻有1.89元/平方米。由於價格差距較大，大多數業主代表都堅決反對。

經過居委會、業委會、物業近10次商討，提出了階梯式調價的模式，將物業管理費連續三年逐步調整。夏愛萍說，就像水電氣費用階梯式上漲一樣，居民負擔不重，更容易接受。

具體而言，物業費第一年每平方米漲0.29元，第二年漲0.1元，第三年漲0.1元，達到2.38元/平方米。此外，調整公共收益分配方案作為補充補償措施，將公共收益分配物業的比例從30%提升至40%。

在公示、征詢階段，物業和業委會一起多次聽取業主意見，為業主們耐心解答，讓業主明白物業費用在何處。最終高票通過階梯調價方案，物業費收繳率超過98%。

這三年，物業也和業委會一起干了幾件群眾關切的大事：比如，高大樹木修剪、老舊電梯更新。讓居民們印象最深的是小區物業經理每天7點前到崗，叫得出每戶人家的名字，知道很多老人的愛好，甚至連哪輛自行車是小區住戶親戚家裡的都知道。

小區也開展了多項“物業+”服務：送水到家、家電清洗、為老人代配藥等。“有了小區業主對服務的認可，才能有更多的可能性。”陸燕說。

眼下，萬裡名軒的工作方法已推廣到萬裡街道其他社區。石泉街道光新路129弄、曹楊新村街道香山苑等小區，也都採用了“階梯式調價”模式，通過每年小幅度上漲，逐年實現物業費價格市場化。

動態調價明明白白

位於長壽路街道的澳門新苑，則通過“根據社會最低工資標准變化動態調價”模式，不斷實現物業費價格與市場經濟動態變化接軌。

2021年，在長壽路街道的協調下，上海久實物業進駐小區提供代管服務。相比之前，久實物業專業、盡責的服務逐漸贏得了居民的信任。但要可持續發展，物業費漲價也勢在必行。

久實物業總經理張健華告訴記者，“此前，我們已在武寧小城推行過‘根據社會最低工資標准變化動態調價’方式，主要用於解決一線物業服務人員的薪酬缺口，所涉及基本工資、加班工資、外勞力繳金等上調費用總和，分攤至整個小區面積，進而得出物業費聯動的價格，相關財務數據對外公示，並得到業主的理解和支持，所以嘗試把這種模式復制到澳門新苑。”

澳門新苑的方案是：如上海市社會最低工資每上調100元，員工基本薪酬總和將增加1391元，分攤至總建筑面積17649.62平方米，相應上調物業服務費0.08元/平方米。2025年7月1日起，最低工資上調50元，由2690元/人調整為2740元/人，根據約定物業費相應增加0.04元/平方米。

澳門新苑業委會主任虞蘊有財務工作背景，感覺這個方案公開透明、一目了然，容易被業主接受。居委會、業委會隨即組織10余名志願者對居民開展多輪上門溝通，全面征集業主意見，並先后召開5場現場協調會，面對面回應居民關切。

小區業主大會上，兩項關鍵議案以超過98%的同意率高票通過：一是續聘久實物業﹔二是依據既定機制完成物業費調整，自明年1月1日起，物業費每平方米每月上調0.04元。

久實物業也明確承諾將帶來實實在在的服務提升：實施“亮燈工程”優化照明系統、擴展監控存儲容量、修復樓道滲漏，以黨組織牽頭建立定期交流會議、接待日等。

正紅裡居民區黨總支書記潘翔，更是被居民稱為“貼心人”，隨時隨地幫忙解決居民各種困難。在他看來，通過機制創新與良性溝通，物業費不再是不可觸及的“敏感話題”，而是成為推動服務升級、實現社區共治共贏的重要杠杆。

整合調價因地制宜

位於宜川路街道的農林小區，建於20世紀80年代，共有14棟樓378戶。這裡曾經有過三種“物業管理模式”：1—10號樓由國企物業“托底”管理，每平方米0.18元的物業費僅提供維修服務﹔11—13號樓由市場化物業公司接手，每平方米0.57元的物業費也無法覆蓋安保服務﹔14—16號樓因長期“真空”沒有物業，居委會不得不承擔起上門收取清掃費等各種事務。

2021年之前，農林小區看不出是一個“小區”——幾乎沒有圍牆，導致外來車輛隨意進出，電瓶車盜竊頻發，居民直言“不敢讓孩子獨自下樓”。乘著實施“美麗家園”的東風，小區成立黨員攻堅小組，歷時3個月全覆蓋走訪，完成圍牆合圍、監控全覆蓋、車位擴容劃線等，從物理層面將14棟樓房“圈”在一起，安保和停車問題得到了階段性改善。

真正的硬仗在去年打響。針對物業選聘過程中的痛點，宜川路街道搭建“紅色議事廳”平台，組織各方會談12次。基於市場上沒有物業接手的現實，再次發掘黨員力量——昶仰物業承接農林村居委會管轄的另外兩個老舊小區，擁有豐富的管理經驗，其總經理姚先生是一名老黨員。

面對農林小區“低成本運營”的需求，昶仰物業採取“資源共享、就近服務”的方案：維修工就近服務三小區，降低人力成本。每月固定收取服務費，多出的物業費收入轉進業委會的維修基金，繼續用於小區建設。

測算顯示，含保安的物業費至少需要每月每平方米0.8元，遠超居民承受力。在多輪測算和探討后，決定收費標准與11—13號樓保持一致，即每月每平方米0.57元但不提供保安人員，覆蓋小區設施、綠化、維修和保潔等其他費用。

但沒有保安，誰來管大門？誰來管車位？居委、業委和物業三方創新推出“智能自治”模式：小區四扇大門已升級為智能道閘，實現車輛自動識別啟停﹔日常門崗管理由黨員帶頭排班值守，昶仰物業同步承諾，由保潔人員兼顧停車秩序協調，形成“智能設備+黨員引領+物業協同”的共管合力。

如今，農林小區已完成物業合同簽署，新物業已提前介入小區整體建設規劃。目前，小區正推進停車管理規約制定和維修基金啟用。通過先整合小區、再統一選聘物業並調價的方式，農林小區開始走上正軌。

普陀區房管局相關負責人表示，三種不同類型、不同路徑的調價方式，讓物業費調價做到“一把鑰匙開一把鎖”。調價只是手段，根本目的是逐步建立起物業服務收費標准市場化機制，進而形成小區物業服務“質價相符，優質優價”的良性循環局面。從“要我調”到“我要調”，從“價格博弈”到“價值共創”，普陀區蹚出了一條黨建引領、居民共治、行業自律的物業治理新路。

在上海市物業管理行業協會法律顧問袁方看來，物業服務企業的人力成本佔比70%—80%，物業費提升，也是保持物業和基層穩定的重要因素。普陀區的實踐卓有成效，“階梯式調價”“動態調價”型都可在不同小區復制推廣，“整合調價”型則適用於小小區合並的小區類型。從今后趨勢看，物業調價也會越來越走向公開透明，從而確保業主更多的知情權。

（來源：解放日報 記者 周楠）

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