奉賢區頭橋街道探索形成集資房物業治理新模式

“沒人管”集資房有了治理主體

在奉賢區頭橋街道大慶路南片區，居民們過去談起自家住的集資房小區，總是一言難盡。房屋漏水、停車混亂、物業缺位……這些曾是這裡的日常。然而，不過短短數月，一種新的秩序在這片老舊社區中悄然建立。居民口中不再是抱怨，而是“管家來了，隱患少了”“維修來了，困擾少了”“服務周到了，鄰裡和睦了”。

這場治理變革的核心，是頭橋街道探索形成的集資房物業治理新模式。它打破了傳統物業管理的邊界，通過大片區整合、權責法定化、服務市場化，讓原本“無主”的集資房有了明確的治理主體。

治理難題由來已久

頭橋街道曾是撤制鎮社區。在這裡，集資房佔了居民住房總面積的80%，且大部分建造於上世紀90年代，是特定歷史時期的產物。由於沒有產權証，居民也無法成立業委會，長期以來只能享受每月每平方米0.1元的物業基礎托底服務，物業費收繳率常年不足30%。更復雜的是，這裡的房屋類型混雜，集資房、宅基房、商鋪、企業用房交錯分布，形成開放式、無圍牆的居住形態。物業管理邊界模糊，責任難以厘清，成為治理的“真空地帶”。

隨著房齡不斷攀升，加之缺乏公共維修資金和公共收益來源，基礎設施老化問題日益突出，垃圾堆積、屋頂漏水、停車混亂、管道堵塞，使得居民的不滿情緒逐漸累積。“我們不是不願意交物業費，是以前交了也沒用。”在頭橋街道大慶路南片區居住了40多年的居民翁英坦言，由於沒有產權証，居民在法律上不具備“業主”身份，無法成立業委會，也無法動用維修資金。各類問題長期懸置，成為居民心中的“堵點”。

去年7月，頭橋街道獲批成立，在初期走訪調研中，街道干部聽到最多的聲音便是居民的諸多吐槽。群眾的迫切需求，成為治理變革的最大動力，破解集資房治理難題被提上議事日程。今年9月，在街道的牽頭下，居民區黨組織對集資房社區開展了全覆蓋入戶走訪，精准鎖定房屋漏水、燃氣入戶等核心問題，推動街道實施老舊住房修繕、排水管網更新等民生項目。與此同時，大慶路南片區的集資房社區還通過權利人大會推選出13名議事管理委員，參照業委會職能，啟動物業選聘程序。

記者了解到，所謂的“權利人大會”，是在集資房社區無法成立業委會的現實困境下，頭橋街道通過黨建引領創新探索的住戶參與物業治理的合法化路徑。在街道黨工委牽頭下，頭橋一居黨總支通過黨組織推薦、居民推薦、個人自薦+組織審核、居委面試、權利人大會選舉等一系列規范程序，從78名居民群體候選人中推選出13人組成集資房議事管理委員會，其中有退休教師、商戶老板、年輕黨員、護士等，涵蓋各年齡段、各行業。最終，通過3輪物業選聘，來自黃浦區的物業公司三祥物業中標入駐，開啟“酬金制”服務模式，即物業公司先提供服務，居民根據服務滿意度支付酬金。物業費從前半年的免費，逐步過渡到每平方米0.1元、0.3元、0.5元，最終向市場化標准靠攏。

為集資房物業提供樣本

有了專業物業公司進駐，一場集資房社區的基層治理變革就此開展。如今再走進大慶路南片區，20個巡邏點構成的安全網24小時守護，樓道裡的智能感應燈明亮通透，新辟出的停車位整齊有序，物業服務中心的24小時熱線隨時響應。

“以前家裡漏水沒人修，樓道堆滿雜物沒人管，綠化帶都成了‘私家菜園’，別提多糟心了。”提起社區最近的變化，家住大慶路南片區的湯國華深有感觸，“現在不一樣了，一個電話，物業人員半小時就到，小區門口還有保安和道閘，安全感拉滿。”

值得一提的是，這家讓居民贊不絕口的物業公司，以往從未有過該類型社區的管理經驗。該公司在中心城區管理的是房價每平方米十五六萬的高檔小區。如今跨界到集資房，它帶來了“不降標”的服務——每天兩次樓道清掃、公共區域門窗扶手深度保潔、宅前屋后雜草逐一清除﹔針對老人多的特點，物業管家上門登記需求，協助預約社區醫生，連居民反映的“電瓶車充電亂”問題，都聯合議事會劃設了專用區域。為什麼來管集資房？三祥物業經理曹志豪說：“這既是挑戰，也是責任，更是企業創新、提升行業競爭力的突破口。”

此前上海多數集資房依賴政府托底，缺乏市場化、專業化物業服務，行業內幾乎沒有成熟經驗。在上海郊區，還有不少同樣面臨物業治理空白的集資房社區。“如果能做好，就是為全市集資房物業提供樣本。”曹志豪坦言，公司管理層認為，成熟的物業企業不應隻守著舒適區，而要探索新領域——公司在中心城區小區探索的物業管理成功案例証明，酬金制能平衡服務與居民需求，這套模式或許也能在集資房“落地生根”。

另一方面，街道的“托底”和配合機制，也讓物業公司有了底氣。街道不僅提供5年過渡期補貼，還整合居委會、城建中心、居民議事管理委員會、物業公司四方力量共同成立聯合辦公團隊，為物業治理難題的發現、解決注入更多元的力量。其中，城建中心發揮行業指導作用，居民議事管理委員會履行“民意樞紐”職能﹔物業公司執行服務，嚴格落實各項要求。四方建立每日晨會制度，通報進展，會商疑難問題，讓物業公司不用單兵作戰，形成合力攻堅的治理格局。

（來源：解放日報 記者 沈思怡）

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