先服務還是先繳費？物業治理作為城市基層治理的“最后一公裡”，關系著千家萬戶的生活品質和社區的和諧穩定。

“我們對2024年12345市民服務熱線研判治理痛點中發現，物業治理類訴求佔比較高，在1389件中佔445件，約為三分之一，位居各類問題之首。”北新涇街道黨工委書記朱劍偉介紹道，問題集中表現為公共設施維修滯后、居住環境維護不足等突出矛盾。“我們深刻認識到物業管理矛盾已成為影響社區品質和群眾獲得感提升的關鍵短板，必須將其作為破解基層治理裉節難題的戰略突破口。”

為此，街道黨工委強化政治引領，牽頭組建調研專班，面向居民區黨總支、物業企業、業委會代表和居民代表等，通過召開專題座談會、實地走訪等形式開展深入調研。調研中，暴露出深層次治理困局。

“物業強調‘收費率低導致服務供給失效’，居民則主張‘服務質量缺失削弱繳費意願’，雙方訴求陷入‘低繳費－弱服務’的爭執中。”朱劍偉表示，“基於此，我們認為，若放任此類‘先服務還是先繳費’的形而上學爭論，將導致治理效能空轉、群眾信任流失，必須發揮黨組織統攬全局、協調各方的核心作用，打破二元對立思維，構建共建共治共享新格局。”

為扭轉物業治理領域這一深層次矛盾，街道黨工委充分發揮黨建引領基層治理的核心作用，以“多格合一”聚力賦能，探索形成“先破題、再提質、終共治”的三步走目標。

在實踐探索中，街道結合新時代基層治理新要求，以及“凝聚力工程”和“四百”精神的精髓要義，提出具有北新涇特色的基層黨建工作法——“五民工作法”。

“五民工作法”即集民意、訪民情、解民憂、紓民困、明民責，該工作方法已成為街道當前物業治理攻堅克難，以及未來深化基層治理體系和提升治理能力的工作法寶。“集民意”依托業委會廣泛征集業主意見，夯實共治基礎。“訪民情”由3名專職網格長會同城運中心、社區管理辦帶隊，深入社區深化精准施策。“解民憂”通過開展紅色物業惠民行動，解決居民憂慮，重塑居民信任。“紓民困”創新服務模式，解決物業歷史遺留的裉節難題，並針對困難群體推出“階梯式繳費”方案。“明民責”擦亮“數字+法治”品牌，讓老百姓明確自身繳費職責，幫助物業公司進行遞進式催繳，構建法治閉環。

目前，北新涇街道以黨建引領“五民工作法”破題，推動物業治理實現階段性突破。

截至2025年7月25日，轄區物業費整體收繳率從攻堅前（2024年底）81.21%躍升至91.68%，提升了10個百分點，累計推動2251戶居民完成補繳，31個小區均實現正增長。其中，平塘人家、北平南園等4個小區收繳率達100%，新涇八村、新涇六村等13個小區穩定在95%以上。

同時，物業服務能級不斷提升。在平塘人家、北平南園等標杆小區試點推行一小區一物業服務質量提升方案。保修速度增快、保安巡查增頻、保潔力度增大，發行物業服務惠民卡，實施維修人工費減免政策等，不斷優化居民區生活品質。

與之相呼應的是，居民滿意度也在不斷提升，一個直接且積極的成效已在12345市民熱線數據中清晰顯現。今年3月以來，街道熱線工單滿意率從82.67%升至100%，同時，案件投訴總量每月下降，從117件降至87件，降幅達26個百分點。其中物業類投訴量逐月下降，從34件下降至17件，四個月內降幅達50%。

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