在黃浦，作為新工房住宅小區的蒙西小區，為眾多老小區“打了個樣兒”。從原來的整潔型小區提標到宜居型小區，從補齊短板到品質服務，蒙西小區構建起了“質價相符”的良性物業服務體系，為黃浦區乃至上海市老舊小區物業費提價以及提升物業管理都帶來了借鑒意義。

上海永理置業管理有限公司蒙西小區責任人張永輝告訴記者，近年來，隨著管理成本的不斷增加，這一收費標准，配一些保安、一些保潔后就不夠了，更別提小區的硬件修繕、提升。

然而，和許多老舊小區一樣，建造於上世紀80年代的蒙西小區，急需綜合修繕。牆面、頂面、落水管等硬件設施需要更新，小區管理、服務等需要升級。如何打破“低收費”“低服務”這一“不良循環”的僵局？

去年，負責該小區的永理置業，在梳理了蒙西小區歷年管理成本與費用收入后，提出了物業費調整的事宜。然而，第一次並不成功。打浦橋街道蒙西居民區黨總支書記尹曉芸回憶，“物業費為什麼要漲？具體漲在硬件上，還是服務上？”在業主大會上，居民們提出了不同“聲音”。

組織了多次溝通會后，物業管理人員們意識到，上調物業費是一個不斷達成共識的過程，隻有做到“質價相符”，百姓才能心服口服。

去年，規模化加梯、“一街一路”及“美麗家園”建設等一系列民生實事項目不斷為這個老舊小區“加持”。

升級首先從硬件開始。居民們呼聲的規模化加梯、小區會客廳打造等，為居民打造了更加便捷、舒適的生活環境﹔而“美麗家園”“一街一路”等建設工作，更使得小區舊貌換新顏，環境更加宜人。在居民們期待的安全保障部分，通過非機動車輛規范化管理、智能化改造等措施，為居民們營造了更加安全、放心的居住環境。

在服務品質上，更是讓居民們有口皆碑。物業黨員與社區之間“雙向進入、交叉任職”，定期參加“零距離家園理事會”“民意直通車”等，充分傾聽民意、集中民智，解決物業管理難題﹔充分利用智慧賦能小區建設，打造蒙西小區數字管理平台，引入智能化管理系統和智能設備，如智慧垃圾廂房3.0版，提高了物業服務的效率和質量，讓居民們享受到了便捷、高效。打造服務惠民物業品牌優勢，梳理居民需求、社區資源形成服務項目清單，每月開展“橙意相伴，共建美好”等便民惠民活動，不僅豐富了居民的生活，也增強了居民對物業服務的滿意度和信任感。

看到住了幾十年的自家老小區，如此“脫胎換骨”的變化，居民們自然也是看在眼裡，記在心裡。對於物業費調整事宜，居民們更是態度來了個“180度大轉變”。

“這次，我們對調整物業費絕對支持，小區電梯加裝好了、環境變好了，服務也是有求必應。”蒙自西路72弄6號樓魯水平是這裡的“老土著”，說起物業費要調整，他說欣然接受，“真金白銀，我們掏得很樂意！”

永理置業管理有限公司小區經理江濤告訴記者，2024年初，公司根據“質價相符”的總體要求，梳理了蒙西小區歷年管理成本與費用收入，並初步確定了年度蒙西小區物業管理費收取標准：從每平米8角，漲到每平米1元。

“說實話，根據實際測算，要真正做到自負盈虧，我們需要漲到1塊4，但我們調整更要貼合居民們的實際生活和真實心聲。”兩角錢的漲幅，對於小區大一點90平米左右的戶型，一年也就多出了200多塊，而小一點20幾平米的戶型，一年就多出了80幾塊。

在區物業中心、打浦橋街道城建中心指導下，永理置業就管理費收取、構成等事宜，與屬地居委、小區業委會多次進行溝通。

5月8日，蒙西小區2024年第一次業主大會發布公告，以書面征詢意見方式召開業主大會，對“機動車停放規約、續簽物業服務合同、三項規約審議”事項分別表決。蒙西居委組織業委會成員和小區各門牌幢樓組長，召開業主大會工作人員會議，對小區現有環境及運營成本進行說明，對管理費標准計算方式作解釋，與居民業主充分溝通交流。

在社區相關部門的見証下，小區業委會對全體業主的書面征詢意見進行了統計，參與表決率72.3%，同意率70.8%，具備調價條件，通過了業主大會調價決議。明年1月份起，蒙西小區物業管理費收費標准，將由原標准0.80元/㎡/月，正式調整為1.00元/㎡/月。

“調整物業費，對小區管理發展起到了正向循環作用。”區房管局物業中心相關負責人表示，全區范圍內，越來越多的小區有了“優質優價”意識，2023年至今已推動66個小區完成物業費調價。

蒙西小區的成功，為黃浦更多小區物業費調價工作提供了有益探索。黃浦區房管局也將通過監督指導，不斷推動物業服務價格市場化進程和物業管理行業健康發展，助力更多小區實現物業服務“按質論價、質價相符、優質優價”的良性循環。

（來源：上海黃浦）