上海宅地出讓規則三次調整 既明確市場配置導向更重視城市核心功能提升

地價房價“雙放開”釋放積極信號

近日，上海取消溢價率上限之后的首批商品住房用地進行土拍。兩幅出讓地塊都位於靜安區，區位優越、配套成熟，成交表現差異卻很大，引起市場熱議。其中，曹家渡地塊以高達31.2%的溢價率成交，大寧靈石地塊則以起始價格成交。為何會出現“一熱一冷”的現象？

“不同類型地塊的不同配置策略導致了這樣的現象。”上海市規劃資源局負責人並不感到意外：“土地出讓既看重面向市場競爭的高價配置方案，更重視有利於提升上海‘五個中心’城市核心功能的復合配置方案，從而推動轉變超大城市發展方式，實現高質量發展。”

重回“價高者得”市場邏輯

靜安曹家渡地塊為純住宅用地，出讓期間，經過四家競買人的163輪競價，溢價率達到31.2%，創下今年上海土拍溢價率之最，折射出優質純住宅用地的市場熱度和市場價值。這項“第一”，隱含著上海土拍政策的思路變化，即重回“價高者得”的市場邏輯。

過去幾年裡，上海出台了多項土拍調控措施，避免土地市場過熱。到了今天，為何重提市場化配置導向？

主要原因在於，房地產市場供求關系已經發生深刻變化。從全國來看，我國房地產行業進入深度調整期，融資環境發生變化，不少房企遭遇生存挑戰。同時，老百姓的住房需求從“有沒有”向“好不好”過渡。今年以來，土地市場整體熱度不高，區域分化加劇。

黨的二十屆三中全會指出，必須更好發揮市場機制作用，創造更加公平、更有活力的市場環境，實現資源配置效率最優化和效益最大化。9月26日，中央政治局會議明確，要抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

上海市規劃資源局資源利用處負責人告訴記者，為了適應房地產市場新的供求關系變化、響應人民群眾對優質住房的新期待，今年，上海商品住宅土拍交易規則圍繞市場化配置導向，完成了三次調整。

第一次調整，從第三批次出讓開始，取消宅地出讓溢價率10%上限要求，不再設置房地聯動價。

第二次調整，從第四批次出讓開始，對於市場熱度較高的地塊，採用“競價+搖號”的招挂復合方式，即如果競價達到溢價率30%的上限之后，進入搖號環節，避免不理性競價。

第三次調整，從第五批次出讓起，取消搖號環節，採用兩輪競價、兩輪競高品質建設標准的“雙高雙競”規則，最后一輪競價不再設置溢價率上限，價高者得。同時明確，開發商可以根據市場供求關系自主確定商品住房銷售價格，並按國家和上海商品房銷售管理措施實施價格備案和上市銷售。至此，地價和房價實現“雙放開”。

除了交易規則的調整，越來越多優質地塊、核心區域地塊進入拍賣出讓環節，主要分布在徐匯、靜安、楊浦、虹口等中心城區。記者梳理發現，在今年出讓地塊中，超過50%位於外環內，最近幾個批次的地塊則集中在中心城范圍內。

“一系列改革舉措，不僅不斷向市場釋放積極信號，為房地產市場注入信心和動力，而且為企業留出了一定的利潤空間，讓有實力、有能力的開發商和高品質土地‘雙向奔赴’，從供給端引導開發商做好產品，提供好房子。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

定力中的綜合價值導向

“價高者得”不是上海土拍規則堅持的唯一導向。以起始價格成交，看似“爆冷”的大寧靈石地塊，區位優越，因出讓方案要求極高，所以，僅有一名競買人中建玖合申請參拍，並競得土地。

記者了解到，大寧靈石地塊有特殊的商業和落稅要求。該地塊是住辦混合地塊，辦公佔比21%，且出讓要求辦公必須100%長期自持。 下轉 6版（上接第1版）其次，地塊明確鼓勵總部落戶，並且要實現“功能、稅收、注冊”三落地，還得達到一定的坪效水平。“資金實力不是我們看中的唯一標准。通過各項高品質建設標准的設置，可以淘汰不符合要求的房企，讓綜合素質更強、願意和城市共同成長的市場主體進入決賽圈。”靜安區規劃資源局負責人說。

可以看到，從第五批次起，上海土拍根據區域發展要求、多元融合的業態和運營管理要求，已經把規劃“一張藍圖”導向融入了全要素全周期的資源配置中，規劃資源管理以及城市發展導向正在實現從單一功能向復合功能、單一經濟維度向復合多元維度的轉變。

高品質建設要求，也在倒逼開發商進行產品創新。開發商中建玖合華東區域公司有關負責人透露，在競得土地的第二天，大家便緊鑼密鼓籌備一場大會。這是中國地產行業首次跨行業、跨專業科創開發者大會，開發商退居幕后，來自不同行業的管理者、研發人員和設計師走到台前，圍繞大寧靈石地塊展開“頭腦風暴”：“消費者的需求是什麼”“怎麼做低碳社區”……

“以前，開發商非常依賴以土地為核心的開發模式，重地段、不重產品。現在這種模式走不通了，希望通過集思廣益打開思路，從用戶需求出發，做出作品。”該負責人說，10月底前，該地塊首輪共創方案即將出爐。

與此同時，上海有關部門也適應新形勢，提供“交地即交証”“交房即交証”的“雙同步”服務，推動項目加快開發和上市。企業在簽訂土地出讓合同到正式交地的時間內，如果能夠完成土地出讓金付訖、契稅完稅、地籍調查等，就能在政府交地的同時拿到產証。另外，通過登記部門、稅務部門、住建部門、房管部門等的提前服務，開發商交房時，業主可以同時拿到房屋鑰匙和房屋不動產權証。

9月5日，瑞虹板塊招商虹璽的首批購房業主，同時拿到了新房鑰匙和不動產權証。招商虹璽也因此成為上海首例實現“交房即交証”的新建住宅項目。

記者從上海市規劃資源局了解到，上海規劃資源部門將聚焦“五個中心”建設，保持“上海2035總規”“一張藍圖干到底”的定力和高品質建設、高質量發展追求，在統籌資源配置中，積極穩妥處理好消存量和配增量的規模、結構、布局、價格和時序、節奏關系，推進發展方式轉變，加快構建房地產發展新模式。（記者 戚穎璞）

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