老房加梯后續難題：誰來管、管什麼、錢誰出

■在上海，無電梯多層住宅約20萬個門洞。去年，全市加裝電梯完工超過3000台。加裝電梯完工了，並不意味著萬事大吉。“誰來管、管什麼、錢誰出”是大家最關心的三大后續管理問題。在后續管理方面，市房管部門已出台相關文件和參考示范合同，明確電梯管理責任、管理費用的籌集使用等，鼓勵物業公司全程參與加梯項目

■法律界人士認為，根據《民法典》規定及相關案例，原來反對加裝電梯，或者未出資加裝電梯的業主，之后因為生活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔加裝和維護費用的情況下，權利應當依法受到保護

“做好老房加裝電梯的‘后半篇文章’，已經到了迫在眉睫的時候。”虹口區家加樂加裝電梯事務所黨支部書記章建新一連對記者說了幾次。

既有多層住宅加裝電梯是一項重要的民心工程。作為上海最早成片加裝電梯的街道之一，虹口區江灣鎮街道目前已竣工電梯219台，約10%超過免費維保期，相當一部分明年也將陸續到期。

在上海，無電梯多層住宅約20萬個門洞。去年，全市加裝電梯完工超過3000台。加裝電梯完工了，並不意味著萬事大吉。“誰來管、管什麼、錢誰出”是大家最關心的三大后續管理問題。在后續管理方面，市房管部門已出台相關文件和參考示范合同，明確電梯管理責任、管理費用的籌集使用等，鼓勵物業公司全程參與加梯項目。

近期，記者調查採訪上海黃浦、虹口、普陀、靜安等中心城區發現，多個小區都進行了老房加梯后續管理的探索，有很多成功的案例，也有一些問題亟待解決。

物業為何願意接管

物業接管電梯后續管理，已在上海多個區實踐。

2021年，黃浦區在全市率先出台《黃浦區既有多層住宅加裝電梯后續管理的指導意見》，《意見》明確指出，加梯由“物業接管”。

今年3月，虹口區發布《關於推進既有多層住宅加裝電梯物業接管及后續管理工作的實施方案》，明確加裝電梯所有權人作為使用主體，應當委托物業企業為加裝電梯使用管理單位（或經相關單位商討認可的專業單位），履行電梯設備及新增維護結構、附屬設施設備的管理責任。

目前，黃浦區已完工的320多部電梯全部實現物業接管。“我們在推進加梯之初就確定‘建管並舉’原則。在加梯項目簽約時，物業接管就已由居委會、業委會、物業等三方達成共識，並以協議形式確定下來。”黃浦區房管局權籍科科長潘忞嚞說。

靜安區臨汾路街道，有近80台電梯陸續超過兩年的免保期，街道探索形成加梯后續使用管理及維保方式的“建管一體+物業托管”的“3+1”模式，供居民選擇。分別由物業、專業的優質企業和品牌電梯的合作企業等，對老房加梯后續進行管理。

由於加梯是新生事物，現實中，有不少物業並不願意接管多出來的電梯。一位物業公司老總告訴記者，企業擔心加梯的管理費能不能收上來，還擔心會不會增加較大的收繳成本？“現在很多小區收繳物業費都很難，增加的加梯費豈不是更難收？”

還有的物業自身比較小，沒有這方面經驗。更重要的是，算下經濟賬，如果后續管理的電梯數量不達到一定規模，又無法收取相應的費用，很難有盈利。還有小區居民聯名反對物業接管。

要讓物業願意接手加梯，先要破解一些痛點。

為激勵物業接管加梯，黃浦區將接管電梯納入區政府對老公房物業補貼的考核項目中，要求物業必須達到接手90%以上的加梯才算達標。潘忞嚞介紹：“確定90%的目標，主要考慮到有些加梯樓棟可能想選擇其他的接管方式，不一定要物業接管，所以設定了物業至少接手90%的加梯標准。但操作下來，目前所有完工的加梯門洞都選擇由物業接管的模式。”

虹口區也將小區加裝電梯的接管情況納入當次物業服務達標獎勵考核范疇，實施“額外獎勵”和“一票否決”，鼓勵物業接管﹔代建單位促成物業企業接管電梯的業績將作為代建單位信用評分和考核的重要參考指標﹔因居民服務費用繳納不及時、相關義務履行不到位等原因導致委托服務無法繼續，物業企業作為使用管理單位可按程序暫停電梯使用，各行業管理部門支持物業企業維護合法權益。

在現實操作中，規模大的區屬國企有一定優勢。普陀區西部集團，目前在長風、長壽、曹楊新村街道都完成了“成片加梯”從“國企代建”到“國企維管”閉環管理。這與西部集團自身有下轄電梯維保企業、物業企業等資源有關。“我們可以實現一條龍服務，居民也比較放心。”西部集團徐虎加梯工作室業務負責人陸峰說。

萬一小區物業更換了怎麼辦？黃浦區即將出台新修訂的《黃浦區既有多層住宅加裝電梯后續管理的指導意見》，明確新物業在簽約小區時必須承擔接管加梯的義務。

遇到物業拒不接管或小區無物業怎麼辦？虹口區鼓勵區屬物業企業以及其他具備資質的物業企業、電梯維保企業參與加裝電梯過程，將電梯的維保與管理納入服務范圍，實現一體化接管，確保住宅電梯使用安全。

后續費用從哪裡來

在記者採訪的多個小區，后續繳費難是橫亙在加梯“后半篇文章”中的一個攔路虎。

根據測算，一般電梯后續管理費用包括使用管理費、維保費、檢測費、電費以及可能需要更換的零部件費用等，通常達到每台電梯每年7000元—10000元。

黃浦區的辦法是，在加梯之初，就引導居民預留至少10萬元的電梯后續使用費用。

據了解，對加梯的門洞，市、區在加梯完工驗收后會給予28萬元的補貼。上海一些區將補貼直接給加梯公司，作為加梯款的一部分。黃浦區則要求加梯款必須由居民在加梯前全部籌集完成，加梯補貼28萬元下發后，從中留出至少10萬元作為加梯后續的電費、管理費以及維保費等使用，剩余補貼再返還給居民協商分掉。這個方案絕大部分居民願意接受。

普陀的一些小區在居民自治過程中，也在居民繳納的電梯款總額中預留了后續費用。在長征鎮怒江南苑小區，加梯小組的核心成員田宗紡告訴記者，目前加裝電梯的4個門洞，當初經過樓內居民民主協商，都預留了12萬元作為后續費用。

不僅如此，怒江南苑小區加裝電梯的門洞還引入電梯廣告，目前廣告收益基本可以支付電梯后續費用中的電費。

不過記者走訪了解到，目前在上海，能在加裝電梯的老房中成功引入廣告的還比較少，主要是因為廣告企業覺得這些老房樓層太低、居民人數太少，投放性價比不高。

此外，當初沒有預留后續費用的小區，收繳難度相對較大，但也做了各種積極探索。

虹口區江灣鎮街道最早竣工的幾部加裝電梯的后續管理費用，通過提升加裝電梯門洞居民的物業費用來承擔。章建新告訴記者：“這種模式的好處是，一來從非電梯房變成電梯房，多數居民願意提升相應的物業費，二來讓物業承擔后續的管理也就順理成章。”

在普陀區桃浦鎮，由普陀區相關部門補貼電梯物聯網專項費每台800元/年用於維保，不足的費用由電梯所有權人自籌分攤﹔特別引入“保險+服務”的運維模式，鼓勵業主購買加梯全生命周期保險，由保險公司為加梯后續管理提供服務，涵蓋保養、檢驗、檢測、維修、應急救援等，提供風險托底。

櫻花苑居民區黨總支書記袁廷海告訴記者，“金融+梯”管理模式試點受到居民歡迎。每台電梯，所在門洞所有居民一次性投入保險資金16萬元后，在未來16年電梯使用的過程中，由電梯運行所產生的各種費用，都將由保險公司承擔，居民不用承擔一分錢，更不用為反復籌集維保資金而煩惱。同時因電梯困人以及第三者責任產生的費用，也全部由保險公司承保，這樣一來不僅讓加梯居民多了份保障，也不用為加梯“后遺症”煩心。

對於一些居民不願意一次性投入過多保險資金的情況，櫻花苑目前已經升級“金融+梯”2.0版本。與保險公司合作的電梯維保單位梯虎加梯工作室負責人鄭聶平表示，在新版本中，居民可選擇不包含零配件的“清包”和包含零配件的“全包”，維保周期可長可短，付款周期可以一年一次支付，有效減輕了居民負擔。

資金管理怎樣可靠

上海不少社區依靠居民自治，有力推進了加裝電梯﹔也嘗試依靠居民自治來管理加梯后續資金，但遇到了問題。

很多加梯門洞在加梯完成后，採用由自管小組開設3人聯名賬戶管理加梯后續資金的做法。黃浦區蒙西小區居民老談，是電梯后續運維“3人小組”成員。電梯加裝好了，10萬元后續管理費用一度存到3人在銀行的共管賬戶。

隻要支取電費、物業費、維保費，3位老人要一起到銀行從共管賬戶中取錢，再去相關機構繳納，很麻煩不說，老談還擔心萬一有一人突然離世，資金支付會存在困難，同時在財產繼承方面存在法律風險，可能造成資金賬戶的凍結。

老談所在門洞后來用上了“梯管家”。這是全市首個加梯管理經費托管平台，平台由市房管局物業處和黃浦區房管局牽頭，與上海市房地產交易資金管理有限公司共同搭建，在工商銀行開戶使用。

“梯管家”以電梯為單位開戶，專款專用。銀行根據居民提供的名單為賬戶開設“白名單”，賬戶內資金隻能劃撥給白名單內的相關機構，確保資金安全﹔也不用居民自己跑銀行，費用可以自動劃撥﹔當賬戶資金發生變動，會有手機短信發送到門洞每戶居民手機上，如果居民有異議，可在三天內到銀行辦理手續，暫停資金的劃撥。

居民還可以查詢到賬戶余額，每一筆費用都有據可查。前段時間，上海某區有上家賣了房子，和下家說自己參加了加梯。但房屋交易后，下家發現上家說謊了，根本沒有參與加梯，雙方產生糾紛。“如果有了‘梯管家’，下家購房前可以要求上家出示‘梯管家’的資金賬戶信息，証明自己參與加梯。”老談說。

目前，“梯管家”賬戶已覆蓋黃浦區10個街道，累計簽約133台，有效規避了資金籌集困難、管理人員變動、管理責任推諉等問題。

與之相似，桃浦鎮櫻花苑也在上海房地產交易中心資金管理有限公司為加梯門洞申請了專項賬戶，實現第三方監管、專款專用。

虹口區也要求在加裝電梯前期征詢階段，明確建設資金和電梯后續管理經費的資金監管機構，開設資金賬戶，有效管控加梯建設資金和電梯后續管理經費籌集、管理和使用。

遇到“扯皮”怎麼辦

記者在採訪中還發現，盡管老房加梯是居民自治項目，但后續管理會發生各種“扯皮”的事情，居委干部操碎了心。

為此，基層呼吁出台相關的指導意見、制定居民自治公約，與此同時，“走心入腦”的群眾工作也十分重要。

比如，有居民當初反對加梯，沒有交費，但電梯建成幾年后又想參加了。這時如果遇到樓內其他居民反對，就比較棘手。

法律界人士認為，《民法典》以及最高人民法院、住房城鄉建設部聯合的“老舊小區既有住宅加裝電梯典型案例新聞發布會”上明確，原來反對加裝電梯，或者未出資加裝電梯的業主，之后因為生活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔加裝和維護費用的情況下，權利應當依法受到保護。

但具體該如何操作，更多還是依靠基層指導、居民自治。新修訂的《黃浦區既有多層住宅加裝電梯后續管理的指導意見》就做出規定，后來想加入的居民具體補繳多少，由參與加梯的居民在加梯之初商定，並在加梯前就明確告訴對方。

在櫻花苑，就有這樣的居民現在成功進入加梯行列。袁廷海對此體會很深：“老房加梯后續文章，一樣需要居民區黨建引領，需要‘加梯小組’給力，也需要鄰裡之間有和諧的關系，這樣就會形成良好的示范效應，向更多的門洞推廣。”

開始採用“保險+服務”模式時，有不少居民不願繳費。但袁廷海幫他們算了一筆賬，隨著人工費、材料費等不斷上漲，“保險+服務”維保模式更加安全和省錢。居民們想想有道理，就同意了。

江灣鎮街道沽源路居委會主任張太峰，也在電梯免保期快到前3個月，給居民們一家家打“預防針”，在居民的支持下，物業與第三方維保公司簽約，以大家認可的方案履行相應責任。

眼下，有越來越多的區域將加梯納入全生命周期管理中。

普陀區長風新村街道圍繞“全生命周期管理”，不斷豐富“加梯維保菜單”，還通過數字賦能加強管理效能，居民隻需通過手機“梯虎電梯物業”小程序，便能知曉電梯使用過程中的大小事。

虹口區在《關於推進既有多層住宅加裝電梯物業接管及后續管理工作的實施方案》明確，將物業接管方案納入加裝電梯前期征詢方案中，並要求加裝電梯完成綜合竣工驗收並達成接管協議后，方可交付使用。

在新修訂的《黃浦區既有多層住宅加裝電梯后續管理的指導意見》中將增加新內容：未來，使用15年以上的加梯，經過評估后需改造時，還可享受黃浦區對老舊電梯更新的補貼政策，形成電梯全生命周期管理閉環。（記者 周楠 唐燁）

分享讓更多人看到