南起淮海中路，北抵安福路，總長約1500米，佔地0.4平方公裡，140余家沿街商鋪和6個居民區交錯雜居……這裡就是近幾年吸引無數游客前往“打卡”的武康-安福風貌街區，位於上海市徐匯區湖南街道轄區。

武康-安福風貌街區標志性建筑——武康大樓

據統計，風貌街區2020年全年稅收為7833.68萬元，2021年為6747.70萬元，2022年為7267.15萬元。在居民區密集、商業載體空間有限的風貌街區，湖南街道提出2023年力爭“億元稅收”，底氣從何而來？

空間獨一無二，需“形態、業態、文態”三態融合

梧桐掩映下，名人故居紀念館、文化藝術場館 、本土潮店、居民區……武康-安福風貌街區在空間形態上呈現出典型的文、商、旅、居“四區融合”特點。

街區周邊的6個居民區，混合化、老齡化、國際化特征明顯，街區入駐企業多為國潮品牌，具有鮮明的時尚性、青年性、活力性特點。

“風貌街區是上海‘文商旅居’的典型代表，歷史底蘊深厚，海派文化氣息濃郁。其中武康片區以歷史文化資源為特色，聚焦歷史文化活化利用，打造開放式街區治理樣本，呈現出本土品牌集聚、首發效應顯著、街區品牌共融、商業文化互促等新消費發展趨勢。”前些日子，上海社會科學院應用經濟所副所長湯蘊懿以風貌街區新消費新業態發展為課題，對街區進行了深入調研。

在湯蘊懿看來，歷經百年沉澱的歷史文化風貌街區，使之成為“獨一無二”且不可再生復制的獨特空間，這是新消費對此情有獨鐘的重要原因。基於此，實現“形態、業態、文態”深度融合成為街道營商的核心理念。

風貌街區商家

“以‘形態、文態’吸引‘業態’，以‘業態’強化‘形態、文態’。”湯蘊懿分析道，風貌街區空間特點決定其業態發展方向，而獨特的“形態與文態”則對市場做出了主動篩選，唯有符合空間特質的零售品牌能夠“和諧嵌入”並被高度關注。而入駐店鋪大多為企業“首店”或“全國旗艦店”，在空間形態設計和文化展示上投入巨資，不僅“活化”了風貌街區的形態和文態，其產生的經濟效益也為街區持續更新提供了保障，進而形成顯著的“正向循環”。

“全生命周期”營商服務，帶來“確定性流量”

據統計，武康-安福風貌街區近三年新入駐企業中，85%以上為新創立的自主品牌，創始人團隊以80后為主。這些店鋪不少是全國首店，品牌文化內涵鮮明，幾乎每一家都有拿得出手的“故事”，也有精准客群。

線下首店落地風貌區古雅的老洋房，香薰品牌觀夏憑著“東方香”的理念，很快火了起來，贏得不少年輕擁躉﹔以“全球時尚觸手可及”為願景的服裝買手店LOOKNOW，入駐武康路以來，成為這裡“出片率”最高的地標之一……HARMAY話梅、多抓魚、三頓半、元古雲境、雙引號等國潮品牌在這裡聚集，不僅為街區實現了產值提升，也為消費者帶來了沉浸式、輕鬆感的體驗。

香薰品牌觀夏

“這些品牌已在線上擁有較大數量的客戶群體，尤其在一些社區商業平台上，通過消費者‘打卡記錄’或發布的Vlog，讓更多人‘種草’。在此基礎上，具有濃郁品牌氣息的線下店鋪開張，讓老用戶和‘潛在用戶’可以沉浸式體驗和感知品牌的文化內涵，進而形成深度信任，使之成為‘確定’的消費群體。”湯蘊懿分析道。

HARMAY話梅負責人表示，線下店比起“銷售場”更多的是作為一種“服務場”來看待，強化的是與消費者的觸及和鏈接，線下店在空間設計、服務提供、氛圍營造等方面均顛覆了傳統實體店模式，為顧客提供個性化的產品和全方位的消費體驗。

武康路街景

“在最古典的房子裡，體驗最新潮的消費。”湖南街道辦事處副主任藍天說，歷經百年沉澱的歷史文化風貌街區，與本土新消費品牌形成了奇妙的共振效應。“街道要做的就是盡最大努力為企業提供發展所需的各類資源，實現‘一站式、一攬子’服務。”

為此，湖南街道建立了“商業+”的“全生命周期”營商模式。一是鏈接空間資源，形成“商業+商務”聯動模式。針對風貌街區商鋪空間稀缺且產權復雜的實際，街道進行精細化梳理，並針對企業情況進行精准匹配。同時，整合街道商務樓宇資源解決企業的辦公場所，為其管理運營便捷化提供支撐。二是鏈接發展資源，形成“商業+X”拓展模式，即主動鏈接設計研發、投資孵化等上下游資源，讓入駐企業能夠“在身邊”有效配置所需資源。

“負面清單+積極監管”，營造優質生態系統

既是“文商旅居”的復合型街區，又是新消費的高地，什麼樣的治理模式才能構建風貌街區該有的樣子呢？

華東理工大學社會與公共管理學院教授唐有財認為，基於湖南街道風貌街區特點，構建有活力的營商環境與和諧有序治理環境有機結合，需要在黨建引領下，構建“發展-治理-生活”三位一體的街區治理模式，探索街區治理共建機制。

“新經濟 新未來”風貌街區新消費發展主題論壇

街區大討論、片區條塊協商會、業態發展懇談會……湖南街道多次組織、邀請各方代表，對街區治理提出許多建設性意見，努力搭建多元溝通平台和參與渠道。

湖南街道已聯手各方，開展交通、停車、商鋪管理等多項綜合治理，聯手區域單位、街區商鋪等代表建立“風貌街區共治委員會” “風貌街區沿街商鋪工會聯盟”“風貌街區平安商戶聯盟”等治理載體，研究編制風貌街區業態新發展導則、管理服務規范，制定發布上海市首部涵蓋街區文明、街區經營、街區安全3大項9方面內容的《上海市徐匯區軟法治理指引（武康-安福風貌街區版）》，積極推動風貌街區“產、城、人”深度融合。

武康-安福風貌街區共治委員會成立

經營模式創新和產品快速迭代，是當下市場運營中表現出來的基本特點，作為新消費集聚的風貌街區更是如此。如何實現積極有效的市場監管，在規范經營中激發企業發展的積極性，成為營商服務的又一難題。風貌街區的做法是：一是建立嚴格的“負面清單”，二是積極探索監管創新。

一方面，店鋪日常經營過程中需嚴格遵循“不擾民” 的相關要求﹔另一方面，針對新消費模式中出現的進口小眾設計師品牌服裝國內外質量標准不一致、進口化妝品溯源系統滯后等新情況、新問題，市場監管部門積極創新監管理念和模式，幫助企業共同分析問題、查找原因，全力解決企業發展的痛點、難點，護航企業更規范有序發展。

不少企業負責人表示，“這是真正意義上的暖心執法，讓我們真切感受到監管部門幫助新興經營模式的企業合規經營、快速成長發展的真心和苦心。”

“營造優質生態是個系統工程，涉及企業發展所需的各種軟硬件要素，包括街區風貌、營商服務、商業基礎設施以及產業鏈發展所需的人才、資金、資源等要素的便捷配置。”藍天表示，“隻有不斷精雕細琢，才能在潤物細無聲中構建營商服務的‘核心底座’，才能抓住機會，獲取營商服務中的‘超額利潤’。”（圖片均由徐匯區湖南街道供圖）

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