房地產上市公司重啟融資和並購，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（簡稱“陸家嘴”）成為上海証券交易所房企重組首單。這是繼房地產新政“三箭齊發”后的又一舉措。值得關注的是，從4月17日獲上交所受理，到6月29日收到証監會注冊批文，整個過程僅用時74天，可謂反應迅速，推進有力。

房地產業仍處於調整期，陸家嘴的並購重組+再融資計劃的初衷是什麼，又是如何規劃的，將怎樣推進？對這些問題，陸家嘴集團董事長徐而進與記者作了分享。

前灘國際商務區

重組交易總對價達133.19億元，為近年來上市房企重組規模之最

據介紹，本次重組工作分為兩個階段，第一階段是發行股份及支付現金購買資產﹔第二階段是募集配套資金。截至8月8日，發行股份及支付現金購買資產涉及的標的資產已交割完畢，涉及的778,734,017股新股已完成登記。陸家嘴集團對上市公司的持股比例由56.42%進一步上升至63.47%。

在此背景下，為進一步優化股權分布結構，陸家嘴將引入戰略投資人和財務投資人，助力上市公司更好、更快發展。為給上市公司中小股東提供合理比例的流通盤，陸家嘴集團選擇不參與認購本次配募發行。

談起本次重組的初衷，徐而進說，這次重大資產重組，將幫助公司取得陸家嘴和前灘優質的土地、住宅、辦公和商業物業儲備，幫助上市公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務區的開發建設和運營，更有力地服務實施浦東社會主義現代化建設引領區國家戰略，實現國資國企改革新作為。

本次重組交易總對價高達133.19億元，是近年來上市房企重組規模之最。公告顯示，陸家嘴以發行股份方式購買上海陸家嘴（集團）有限公司持有的昌邑公司100%股權、東袤公司30%股權，以支付現金方式購買上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司持有的耀龍公司60%股權、企榮公司100%股權。

其中，以每股8.66元向陸家嘴集團發行7.79億股，同時擬向不超過35名符合條件的特定對象發行股份募集配套資金，金額不超過66億元。

曾經的筒倉將成為新的地標

四家注入上市公司的標的公司均為優質資產，助推公司整體資產質量和核心競爭力同步提升

四家注入上市公司的標的公司均為優質資產。昌邑、東袤公司項目位於陸家嘴金融貿易區。其中昌邑公司項目地塊區位緊鄰小陸家嘴，東袤公司項目更有著“陸家嘴北濱江”之稱，作為小陸家嘴“東擴”的第一步，將直接承載小陸家嘴的溢出效應。兩個項目當前都在開發建設中。

耀龍公司、企榮公司項目則位於前灘國際商務區。已竣工的企榮公司項目，2022年下半年起租，目前辦公部分“前灘國際廣場”出租率已超過90%。處於建設期的耀龍公司，一期“世紀前灘·天御”今年5月開盤銷售，去化率近97%。

據了解，四個標的公司所在的陸家嘴、前灘區域，都被納入“上海2035”總體規劃中的“中央活動區（CAZ）”，屬於上海城市發展能級最高的板塊。

經過30余年發展，陸家嘴逐步形成了“商業地產、商業運營與金融服務” 三輪驅動的戰略發展格局，2022年實現營業收入117.62億元。四家標的公司注入后，預計三年內合計產生預收款項（含租金收入）近400億元，在提升上市公司資產質量的同時，增強其持續經營能力。

定向增發完成后，陸家嘴持有昌邑公司100%股權、東袤公司60%股權、耀龍公司60%股權、企榮公司100%股權，昌邑公司、企榮公司成為其全資子公司，東袤公司、耀龍公司成為其控股子公司。

根據公告，東袤、耀龍公司剩余40%的股權，分別掌握在控股股東陸家嘴集團和集團子公司前灘投資手中。今年8月1日，陸家嘴集團和前灘投資分別將其持有的東袤公司40%股權和耀龍公司40%股權在上海聯合產權交易所公開挂牌轉讓。截至8月29日，上述股權項目分別征集到意向方錦洋有限公司和聯峰有限公司，兩家公司為太古地產全資子公司。陸家嘴擬放棄行使上述股權轉讓的優先購買權，這項關聯交易擬提交上市公司股東大會審議。

如果這次挂牌轉讓成功，意味著上市公司陸家嘴將與世界領先的地產商太古集團合作，引入一流優質戰略投資者，充分借鑒國際先進經驗、導入優勢產業資源，更好地推進項目的開發建設及后續運營，有利於提升上市公司整體經營能力。

前灘地標太古裡

重組體現了做強做大國資企業主責主業、激發經營活力的正向作用

引進太古集團，可充分借鑒國際先進經驗、導入優勢產業資源。太古集團之所以被看中，在於其與陸家嘴集團及上市公司在區域開發方面的價值觀高度一致，如高品質開發運營、長期持有核心物業等﹔同時，太古集團有豐富的國資合作經驗、豐富的城市更新改造經驗和大量成功案例，有國際領先的行業地位，具有雄厚的經濟實力、先進的經營理念、良好的商業信用和成熟的經營團隊。最突出的是前灘太古裡，該項目建成時間很短，但已取得良好的經營業績。

前灘太古裡由陸家嘴與太古裡集團合作，項目於2021年9月開業，匯集了24家全國首店、21家上海首店、49家浦東首店，同時雲集眾多國際一線奢侈品牌﹔涵蓋高端零售及潮流時裝、餐飲及娛樂、生活品味、健康及藝術文化等多元化業態。截至目前，前灘太古裡開業率已超95%，成為前灘乃至浦東新區的標志性項目。

有業內人士稱，國資房企能率先邁出重組的步伐，體現了做強做大國資企業主責主業、激發經營活力的正向作用。

目前，陸家嘴集團正在順應新一輪國資國企改革浪潮，與上市公司根據不同職能和優勢進行重新定位，實現“功能的更功能，市場的更市場”，目標是使集團公司成為“立足引領區建設、引領城市生長的區域投資發展商”，上市公司成為“具有卓越競爭力的現代服務業綜合運營商”。

按規劃，陸家嘴正在轉型升級中。在前灘等地塊的整體開發中，陸家嘴形成了集總部商務、高端商業、國際教育、文化傳媒、體育休閑於一體的開發模式，為入駐辦公人群提供包括購物、租房、教育在內的各類服務，極大地提升用戶體驗和客戶黏性。

此外，陸家嘴集團旗下已開業的浦東美術館已成為網紅，即將開業的前灘31文化演藝中心、計劃明年開業的臨港耀雪冰雪世界，也都有成為網紅地標的潛質，顯示了陸家嘴集團的資產品質。

徐而進表示，陸家嘴不只是建樓、租樓的企業，還將是現代服務業綜合運營商。集團系統的文體旅等現代服務業項目一旦通過數字化等手段和上市公司的商業地產連接起來，為商務辦公人群提供全方位、多層次的衍生服務，並產生新的黏性，將產生巨大的綜合運營價值。

（本文圖片由陸家嘴集團提供）

（來源：人民日報中央廚房-大江東工作室）

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