上海市政協委員張海：精耕深做上海城市更新和地鐵上蓋開發建設

人民網上海1月19日電  一流的城市，要有一流的治理。如何依靠人民，治理好“人民的城市”，走出一條符合超大城市特點和規律的治理新路子？如何利用城市更新為未來發展儲能積蓄？在近日召開的上海兩會會場內外，這些都成了代表、委員廣泛關注的話題。其中，上海市政協委員、萬科集團合伙人、上海區域首席執行官張海在參加政協專題會議時提出，要對標強化全球資源配置功能要求，精耕深做上海城市更新和地鐵上蓋開發建設。

張海表示，2019年11月，習近平總書記考察上海時提出了這座城市應當強化的“四大功能”——全球資源配置功能、科技創新策源功能、高端產業引領功能和開放樞紐門戶功能。它們所指向的，都是上海在全球范圍內的集聚能力、配置能力、輻射能力。這其中，強化全球資源配置功能處於首位，也是強化其他三大功能的基礎。這是因為，要素流入流出規模和質量的提升離不開政策配套、人才導入、科技創新、專業服務等，也離不開基礎設施的改善、居住和生活環境的優化等基本保障。基於此，我們希望在所擅長的領域發揮所長，不斷增強和完善城市硬件設施改善的基本功能。

張海提出，首先要以精品意識深度參與舊區改造城市更新，打造靚麗城市名片。他認為，以舊改為主要內容的城市更新工作，對於強化全球資源配置功能具有重要意義。隻有生活、交通、工作環境真正得到改善，各類全球化要素才能真正有所依托並得以引入落地，尤其是對於最重要的高端人才真正起到吸引和聚攏作用。結合上海萬科近年來曾先后對陽曲小區、三佳花苑、新華路街道等老舊裡弄的環境進行翻新改造，在推進上海舊區改造城市更新方面所具有的豐富經驗，加之近年來舊改工作產生了很多挑戰和難點，張海提出三點建議：

劃定“舊改重點推進區”。借鑒日本“城市更新特別地區”的經驗，在上海中心城區范圍內劃定“舊改重點推進區”，明確其不受一般地區常規政策管理限制，並綜合規劃、土地、稅收、建設、銷售等各個環節研究出台政策創新文件，從而有效解決舊改中遇到的重大問題和瓶頸難點。在劃定原則上，建議為：上海市中心城區二級舊裡以下房屋集中區域中，關系地區重大民生，或對提升地區功能、產業稅收以及城區環境等方面具有較大意義的，在市區三年行動計劃內需實現動遷、進行有機更新的重點舊改范圍。

政策制度創新。一是容積率、高度等常規控制指標可予一定突破，並明確其他各項特殊控制指標規定。二是做好風貌保護評估前置工作，科學制定風貌保護區方案審批原則和流程，加快審批節奏。三是同步進行捆綁地塊的規劃指標聯動調整，對於確實無法就地經濟平衡的舊改地塊，需盡快明確可捆綁地塊，同步進行規劃指標制定和規劃調整流程推進。四是全區住宅規模指標向舊改重點區進行傾斜平衡。五是舊改重點區簡化審批流程，加快審批節奏。六是完善預供地制度，明確異地捆綁地塊打包出讓方式、採取差別化土地供應政策，尤其是對用於資金平衡的捆綁地塊創新打包出讓方式，土地出讓條件在租賃住宅15%自持和5%保障房要求等方面有所突破。

增強各方合力。一方面在國企合作層面，建議政府和國企積極引入市場開發主體參與前期工作，並建立長效的合作評估和監督機制﹔國有開發主體以設條件挂牌、增資擴股等方式進行差別化股權轉讓，確保參與開發主體符合要求。另一方面在職能部門層面，建議建管委按照控規特定指標予以審批﹔房管部門適當放寬限購、限價，風貌保護區放寬限墅令﹔財政、稅務部門進行資金籌措和稅務統籌支持。

新華路微更新項目實景

其次，張海認為要以國際視野打造先進高效的TOD開發模式，構建集約式立體化的城市空間和交通樞紐體系。他表示，TOD項目可以緩解土地緊張、交通擁堵、資源受限等城市發展通病，已經成為城市開發的重要開發模式。但目前存在的難點和問題主要是：一方面對於新型復雜問題限制條件較多，針對性規范不足，嚴重影響開發效率，增加了開發成本﹔另一方面軌道交通場站周邊缺少站城一體化系統性規劃，且大部分軌道交通場站周邊未實施一體化開發，導致土地利用效率較低。不僅降低了車站及周邊地區的經濟價值，也影響了軌道建設主體緩解公共交通基礎設施建設投融資壓力的可支配收益。對此，他提出三點建議：

規劃“軌道物業綜合發展區”。建議在上海全市范圍內劃定“軌道物業綜合發展區”，特指在上海市主城區的軌道交通建設發展中，根據市、區三年行動計劃，需重點推進、重點土地綜合開發利用的地區。在綜合發展區內，站點及周邊物業在前期確定的彈性控制框架下，聯合開發主體，根據開發的實際可行性，先制定項目的規劃設計方案，經主管部門審核批准后，再根據方案確定用地具體技術經濟指標。簡化后期“調規”審批流程，提高項目開發效率。

爭取政策創新突破空間。一是建議借鑒日本軌道發展的有效經驗，結合《上海市城市更新細則》對提供公共開發空間和提供公共服務設施的相關規定，可將獎勵范圍擴大到交通設施、公共設施及城市更新改造等多個方面。同時建議根據不同地區、不同性質、不同質量的公共設施給予相應的獎勵規定。二是實行容積率分區。可按不同性質、不同區位條件將城市用地進行開發強度區分，並規定容積率的基礎和調整上限，給予一定的調控區間，針對不同性質、不同區位條件的城市用地提出不同的容積率獎勵政策。三是加強軌交線路物業綜合開發。借鑒日本有效經驗，立體地限定道路范圍，允許軌道交通線路上下物業進行綜合開發利用.允許在軌道交通線路的上下空間內進行開發建設，提高空間復合利用效率和土地使用效率。

各相關部門給予大力支持配合。建議住建委、消防、交通等審批部門對綜合發展區規劃建設方案中可能出現的有所突破、有所創新的內容，在尊重規劃設計合理性、予以充分論証的基礎上，在合法合理范圍內予以支持認可。針對軌道交通場站的站城一體化開發中，出現的新型復雜問題，建議市規劃自然局、交通局、人防等部門逐步形成配套性規范文件，切實推進站城一體化的實施落地。

新華路微更新項目實景

相關鏈接：

新華路微更新：讓老街區煥發新腔調

隨著“年齡”的增長，沉澱著歷史氣息的上海老小區空間弊端日益顯現：雜物成堆、擁擠老舊、採光不足、管線錯雜，都在訴說著對“新生”的渴望。在城市更新的背景下，上海市刮起了一股“微更新旋風”，通過充滿創意的“微更新”，既不用大動筋骨，又可以讓老街區煥發出新腔調。

2018年11月，在長寧區新華路街道的指導下，上海萬科以新華路街道的三處老舊裡弄點位為載體，雲集各地優秀設計團隊、社區營造專家共同推動城市微更新在上海的實踐落地。推出“政府指導+社會資本介入+居民參與+社區營造+長效機制+多方合力”的城市基層治理模式的創新方案，建設開放的社區公共空間，使普通百姓也能享受到城市更新帶來的成果，探索居民參與維護的長效機制，實現社區共治，重塑鄰裡關系，提高居住品質，切實提升獲得感。

其中，位於新華路693弄的敬老邨7號樓建成於1948年，曾是國營新裕紡織廠的高級職工宿舍，由於小區年限已久，敬老邨內的設施設備逐漸老化，小區居民迫切希望改善居住環境。改造后的敬老邨不但解決了樓道雜物亂堆、採光通風不足、管線排布雜亂等問題，還通過各種細節設計提升了小區溫馨關懷的氛圍，通過色彩設計一改老舊小區的沉悶﹔樓梯口、儲物櫃、屋頂圍欄、入戶倒角等多處使用圓角設計，有效防止磕碰﹔地面改用防滑材料制作的緩坡設計，方便老人進出或輪椅移動﹔入戶空間的側面安置了可翻折的座椅，為老人歇腳提供便利。

改造從“功能完善”和“空間整合”兩部分入手，旨在打造一個符合現代老人使用習慣的功能性建筑。“現在樓道都鋪上了防滑磚，每天上下樓更方便了。”一提到改造后的樓道，住在六樓的88歲老人楊章鳳很是開心。

為了能夠讓居民更好地交流與休閑，設計團隊還打造了一個屋頂花園。7號樓原先的屋頂閑置面積佔比較大，空間重新規劃后區分設置了休息區、活動區、種植區和晾晒區，改造后老人們越來越喜歡到戶外活動，鄰居間的走動也多了，整棟樓都“活”了起來。

此外，與敬老邨相鄰的新風村位於新華路669弄，這裡的老人們愛熱鬧，閑暇時愛和街坊鄰居圍坐在一起聊家常，大門入口處一個淨寬不到1.1米的公共電話服務亭和小賣部就是他們的集合點。

據統計，上海有1.6億平方米的老舊小區，而像新風村這樣公共空間缺失的小區在上海普遍存在。為了給居民們提供一個可以安全停留、開放友好，且能重塑鄰裡關系、實現共治的空間，設計師和項目方一起將這處面積僅為20平方米的小空間改造成以“睦鄰”為名的敞亮干淨微空間。值得一提的是，“睦鄰”的改造還注重了環保因素，微空間對面的彩色分類垃圾廂房由意大利設計師參與設計，按鈕安裝在可更新迭代的UI面板上，通過運用多彩的顏色及圖標，居民能夠更容易地參與垃圾分類工作。

參與敬老邨設計改造的建筑師張海翱說： “中國已進入老齡化社會，老年人以每年1000萬人的數量遞增。我們希望通過溫暖的設計，使他們的生活更加美好和安全。”中國城市科學規劃設計研究院院長方明認為，進入城市有機更新階段后，城市規劃和建設需要更多採用微改造這種“繡花”功夫，在功能和產業轉型升級的同時注重文化傳承、文明延續。

萬科集團合伙人、上海區域首席執行官張海表示，從上生·新所的開放，到新華路街道的微更新，上海萬科希望以整體性的眼光看待新所與周邊新華路的互動，讓居住在周邊的居民也能共享城市更新的成果，聯合更多社會力量參與微更新、微改造，讓每個微小的變化，都成為居民點滴幸福的源泉。